相続した空き家を売却するなら知っておきたい「3,000万円特別控除」とは？適用条件や注意点を不動産のプロがわかりやすく解説

はじめに

親や親族から実家や空き家を相続したものの、

• 「住む予定がない」
• 「固定資産税だけ払っている」
• 「管理が大変」
• 「売却したいけれど税金が心配」
• 
  

というお悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか。

実は、相続した空き家を売却する場合には、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。

この制度を利用できるかどうかで、支払う税金が数百万円変わるケースも珍しくありません。

しかし、適用には細かな条件があり、知らずに売却してしまうと特例が受けられないこともあります。

今回は「不動産トータルサポート 愛西南店」が、不動産売却をご検討中の方に向けて、相続した空き家の3,000万円特別控除について、初心者の方にもわかりやすく解説します。

相続した空き家の3,000万円特別控除とは？

正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡した場合の3,000万円特別控除」です。

相続した住宅を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、本来であればその利益に対して所得税・住民税が課税されます。

しかし、この特例を利用すると、

譲渡所得から最高3,000万円まで控除

できるため、多くの場合、税金を大幅に軽減できます。

譲渡所得とは？

譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益のことです。

計算式は次のとおりです。

譲渡所得＝売却価格−取得費−譲渡費用

例えば、

• 売却価格：3,500万円
• 取得費：300万円
• 仲介手数料など：200万円
• 
  

の場合、

譲渡所得は

3,500万円−300万円−200万円

＝3,000万円

となります。

この場合、3,000万円特別控除が適用されれば、課税対象となる譲渡所得は0円となり、譲渡所得税が発生しない可能性があります。

どんな空き家でも対象になるの？

残念ながら、すべての空き家が対象になるわけではありません。

主な条件をご紹介します。

① 被相続人が一人暮らしだった住宅

亡くなられた方が一人で住んでいた住宅であることが原則です。

老人ホームへ入所していた場合でも、一定の条件を満たせば対象になることがあります。

② 昭和56年5月31日以前に建築された住宅

旧耐震基準の住宅が対象となります。

比較的新しい住宅はこの制度の対象外となる場合があります。

③ マンションではないこと

区分所有建物は対象外です。

対象となるのは戸建住宅です。

④ 相続後に住んだり貸したりしていないこと

相続してから売却するまでの間、

自分で住む

• 他人へ貸す
• 店舗などに利用する

といった場合には特例が使えなくなる可能性があります。

⑤ 耐震基準を満たすか、更地にして売却すること

旧耐震住宅の場合、

• 耐震改修して売却
• 建物を解体して土地として売却

のどちらかが必要になります。

近年の制度改正により、一定の場合は売却後の解体でも適用できるケースがあります。

⑥ 売却価格が1億円以下

売却価格が1億円を超えると対象外となります。

⑦ 売却期限が決まっている

相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

期限を過ぎると利用できません。

実際にどれくらい節税できる？

例えば、

売却価格4,000万円

取得費500万円

譲渡費用200万円

とすると、

譲渡所得は

4,000万円−500万円−200万円

＝3,300万円

特別控除を利用すると、

3,300万円−3,000万円

＝300万円

のみが課税対象になります。

もし特例がなければ3,300万円すべてが課税対象となるため、税額に大きな差が生じます。

必要になる書類

この制度を利用するためには確定申告が必要です。

代表的な必要書類は、

• 確定申告書
• 売買契約書
• 登記事項証明書
• 譲渡所得の内訳書
• 被相続人居住用家屋等確認書
• 
  

などがあります。

この「被相続人居住用家屋等確認書」は、市区町村で発行される重要な書類です。

よくある質問

解体してから売却しても利用できますか？

はい。

一定の条件を満たせば更地にして売却しても利用できます。

相続人が複数いる場合は？

共有名義でも利用できる場合があります。

ただし、令和6年以降は相続人が3人以上の場合、控除額が一人当たり2,000万円となるケースがあります。

他の税金特例と併用できますか？

特例によっては併用できないものがあります。

特に取得費加算の特例との関係は注意が必要です。

売却前に税理士や不動産会社へ相談することをおすすめします。

空き家を放置するリスク

「とりあえずそのままにしておこう」

と考える方も少なくありません。

しかし、空き家を所有しているだけでも、

• 固定資産税
• 草木の管理
• 建物の老朽化
• 台風や地震による倒壊リスク
• 近隣トラブル
• 
  

など、多くの負担が発生します。

さらに、売却時期が遅れることで3,000万円特別控除の期限を過ぎてしまう可能性もあります。

売却前に不動産会社へ相談するメリット

相続した空き家は、

• 解体した方がよいのか
• 建物付きで売るべきか
• リフォームした方が高く売れるか
• 
  

など、物件によって最適な売却方法が異なります。

また、税制特例の適用可否も売却方法によって変わることがあります。

そのため、相続したらできるだけ早い段階で不動産会社へ相談することが大切です。

不動産トータルサポート 愛西南店にご相談ください

相続した不動産の売却には、

• 相続登記
• 名義変更
• 査定
• 売却活動
• 税金
• 解体
• 境界確認
• 
  

など、多くの手続きがあります。

「何から始めればいいかわからない」という方も少なくありません。

不動産トータルサポート 愛西南店では、お客様一人ひとりの状況に合わせて、売却方法や税制特例の活用についてわかりやすくご案内しています。

相続した空き家の売却をご検討の方は、まずはお気軽にご相談ください。

経験豊富なスタッフが、お客様の大切な資産を安心して売却できるようサポートいたします。

まとめ

相続した空き家を売却する際の3,000万円特別控除は、適用されれば非常に大きな節税効果が期待できる制度です。

一方で、

• 建築時期
• 被相続人の居住状況
• 売却期限
• 耐震基準
• 解体の有無
• 
  

など、多くの条件があります。

「知らなかった」「あと少し早ければ適用できた」というケースも少なくありません。

相続した空き家をお持ちで売却をご検討中の方は、制度を正しく理解し、早めに準備を進めることが大切です。

不動産トータルサポート 愛西南店では、査定から売却、相続不動産のご相談まで幅広く対応しております。お気軽にご相談ください。