【あま市不動産売却】収益物件の売却でかかる税金の種類・税金対策・確定申告の流れを解説！

収益物件を売却するにあたって、どんな種類の税金がいくらかかるのか気になっていませんか。
スムーズに売却手続きを進めるためには、税金対策や確定申告の流れを知っておくことが大切です。
本記事では収益物件を売却したときに発生する税金の種類や、税金対策、確定申告までの流れについて解説します。
愛知県あま市で収益物件の売却を検討している方は、ぜひご参考にしてください。

収益物件の売却でかかる税金の種類

収益物件の売却では、以下の3種類の税金が発生します。

• 譲渡所得税
• 登録免許税
• 印紙税

税金の種類ごとの概要とともに、計算方法や納付方法についても解説します。

譲渡所得税

譲渡所得税とは収益物件の売却したときに得られる利益(譲渡所得)に対して課せられる税金です。
もし収益物件を売却して赤字が出た場合、譲渡所得税は発生しません。
譲渡所得税は所得税と住民税の2種類の税金で構成されていて、令和19年までは復興特別所得税も併せて納付します。
譲渡所得税が発生するときは、確定申告して税金を納付します。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は最初に課税譲渡所得を計算し、その後に税率を掛けて算出します。
課税譲渡所得の計算式は以下のとおりです。
課税譲渡所得=収益物件の譲渡収入－取得費－譲渡費用－特例控除額
取得費とは収益物件を購入したときにかかった費用のことで、購入代金をはじめ仲介手数料や所有権移転登記費用などを算入できます。
譲渡費用は、収益物件の売却に要した仲介手数料や抵当権抹消登記費用などです。
特例控除は収益物件の売却が一定の条件を満たすときに受けられ、課税譲渡所得を減額できます。
複数の種類があるので、どんな制度があるのかチェックしておきましょう。
代表的な制度については後述します。
課税譲渡所得を出したら、次は税率を掛けて譲渡所得税額を計算します。
税率は物件の所有期間によって異なり、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類に分かれます。
それぞれの種類の税率は、以下の通りです。

• 長期譲渡所得：20.315%
• 短期譲渡所得：39.63%

登録免許税

登録免許税とは、登記申請の際に国に納める税金です。
収益物件の売却では抵当権抹消登記が必要になるため、その際に登録免許税がかかります。
登録免許税の納付方法は、まず銀行などで現金納付し、その領収証を登記申請書に貼付して登記所に提出します。
登録免許税相当額の収入印紙を登記申請書に貼り付けて納付することも可能です。
登録免許税の計算方法
抵当権抹消登記の登録免許税額は不動産1個につき1,000円です。
たとえばマンションの場合は、土地と建物1つずつで合計2個となり、登録免許税額は2,000円になります。

印紙税

印紙税は課税文書に対して課せられる税金です。
収益物件の売却で締結する不動産売買契約書は課税文書に該当するため、印紙税がかかります。
印紙税の納付方法は、納税者自身で不動産売買契約書に収入印紙を貼付し消印をおこなう方法です。
印紙税の計算方法
印紙税は不動産売買契約書に記載されている契約金額に応じて決まります。
令和6年3月31日までに作成された契約書は軽減措置の適用を受けられます。
たとえば収益物件を4,000万円で売却するときの印紙税は1万円です。

収益物件を売却するときの税金対策

収益物件を売却する前に、ぜひチェックしておきたいのが税金対策です。
適用を受けるためには条件があるので注意しなければなりません。
ここからは、代表的な税金対策を数種類をご紹介します。

事業用資産の買い換え特例

所有期間が10年を超える収益物件を買い換える際に、譲渡所得に対する課税を繰り延べできる税金対策です。
譲渡収入の20%、または譲渡収入のうち買い換え資産価格の80%を超える部分のみが課税対象になります。
残りの譲渡収入に対する課税は、買い換えた資産を売却するときまで繰り延べできるという仕組みです。
繰り延べなので税金が控除されるわけではありませんが、収益物件を売却する際の譲渡所得税の負担を一時的に減らす対策になります。
事業用資産を売却してから一定期間内に買い換え資産を取得していることなど、適用条件を満たさなければなりません。

印紙税

不動産売買契約書を1通だけ作成して1通をコピーにすれば、印紙税を半額にできます。
通常は2通作成するケースが多いですが、1通をコピーにしても問題はありません。
また電子契約にすれば、そもそも印紙税がかかりません。
不動産売買契約書の発行部数や契約方法を変えるだけで、印紙税の税金対策になります。

確定申告

収益物件の運用期間中におこなえる税金対策として、青色申告特別控除があります。
青色申告特別控除を受けるためには、事業規模や帳簿の付け方などの条件を満たすことが必要です。
不動産所得を最大65万円の控除できるので、大きな節税効果があります。
ただし譲渡所得については青色申告特別控除を受けられないので注意しましょう。

収益物件売却における確定申告から税金納付までの流れ

収益不動産を売却して利益が出ている場合は、翌年に確定申告が必要です。
ここからは収益不動産を売却したときの確定申告の流れについて解説します。

税務署からお知らせが届く

収益物件を売却すると、確定申告の前に税務署から「譲渡所得がある場合の確定申告のお知らせ」という書類が届きます。
もし譲渡所得が出ていない場合は、必要な事項を記入して返送すれば手続き完了です。

必要書類の準備をする

確定申告をおこなう場合は、まず必要書類を揃えましょう。
必要書類は以下のとおりです。

• 確定申告書B様式（第一表）
• 確定申告書第三表（分離課税用）
• 譲渡所得の内訳書
• 収益物件購入時の不動産売買契約書のコピー
• 収益物件売却時の不動産売買契約書のコピー
• 譲渡費用の領収書コピー
• 登記事項証明書
• 本人確認書類
• 源泉徴収票

確定申告書の作成

必要書類が揃ったら、確定申告書を作成しましょう。
国税庁ホームページの確定申告書等作成コーナーで作成する方法であれば、自宅でできるので便利です。

確定申告書を提出する

e-Tax（電子申告）や郵便などによる方法で、申告書を提出します。
いずれの方法でも、2月16日から3月15日までの期間中に申告しなければなりません。

税金の納付

申告した税金を税務署に納付します。
現金納付と振替納税という2種類の方法があり、納付時期はそれぞれ異なります。
現金納付は税務署や銀行で納税し、納付期限は3月15日までです。
一方で振替納税は4月下旬くらいに指定の口座から引き落とされます。

確定申告しないとどうなる？

譲渡所得が発生した場合は、確定申告しなければなりません。
確定申告しないと、本来収めるべき税金に加えて無申告加算税や延滞税などの税金がかかってしまいます。
無申告加算税の税額は、納付すべき税額が50万円以下の場合は15%、50万円超の場合は20%です。
税務署は収益物件の売却があったことを登記記録により把握しています。
譲渡所得が出ているのであれば、期限内に確定申告することを忘れないようにしましょう。

まとめ

収益物件を売却するときは譲渡所得税・登録免許税・印紙税がかかります。
事業用資産の買い換え特例など税金の負担を減らす対策を把握しておき、積極的に活用しましょう。
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