【あま市不動産売却】相続する不動産に根抵当権が設定されていた！対応の仕方とは？

相続した不動産に「根抵当権」が設定されているケースがあり、「根抵当権とは何かわからない」とお悩みの方も少なくありません。
こちらの記事では、根抵当権とは何か、根抵当権をそのままにして不動産を相続する方法、相続した不動産の根抵当権を抹消する方法についてご紹介します。
愛知県あま市で根抵当権の付いた物件を相続した方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産を相続する際に気を付けたい「根抵当権」とは

住宅ローンを借りるときに金融機関が設定する「抵当権」という言葉は、なじみのある言葉かもしれません。
それでは、「根抵当権」とはどのような権利のことを言うのでしょうか。

根抵当権とは

根抵当権とは、不動産の担保価値に基づいた貸し出すことができる融資額（極度額）を定めることで、その範囲内で何度でも借り入れや返済ができる権利のことです。
根抵当権は、個人で設定するケースはごく一部に限られており、企業が事業資金の融資を受ける際に、企業や代表者の名義で所有する不動産に設定するケースが多く見受けられます。
極度額の範囲内において借り入れをおこなう場合は、金融機関の審査を受ける必要がなく、またその都度「抵当権設定登記」をおこなう必要もないため、スムーズに融資を受けることが可能です。

抵当権との違い

抵当権とは、金融機関が融資をおこなう際に不動産を担保にする権利のことですが、根抵当権と抵当権には以下のような違いがあります。
抵当権との違い①対象となる債権
根抵当権と抵当権では、対象となる債権に違いがあります。
根抵当権の対象となる債権では、元本の確定（根抵当権を抹消するときの手続き）がおこなわれるまでは、返済の期日や金額が決まらないため、債権が特定されません。
その一方、抵当権では、債務者がいつまでに融資を完済するのかが明らかであるため、債権が明確に特定されます。
抵当権との違い②権利の譲渡
根抵当権には、権利の「随伴性」がないため、元本の確定までに債権者が権利を譲渡する際は、債務者の許可が必要です。
その一方で、抵当権には権利の随伴性があります。
そのため、抵当権を譲渡する際は、債権者は債務者の許可なく債権を第三者に譲渡することができます。
抵当権との違い③連帯債務者
根抵当権の場合、融資がいつおこなわれるか、いくら借り入れされるかが不明確な状態が続くため、連帯債務者をつけることが認められてません。
その一方で、抵当権の場合、連帯債務者を設定することが可能なため、夫婦や親子などで借り入れをおこなうことが可能です。

根抵当権が設定されている物件の相続を急ぐ理由

根抵当権が設定されている不動産を相続する場合、相続を急がなければいけません。
その理由は、相続が開始してから6か月が過ぎてしまうと元本が確定し、根抵当権の効果が失われてしまうためです。
引き続き根抵当権を利用する場合は、相続開始から6か月以内に債務者変更登記をおこなう必要があります。

根抵当権をそのままの状態にして不動産を相続する方法

根抵当権は事業資金を確保する目的で設定することが多いため、根抵当権をそのままの状態で不動産を相続したいとお考えの方もいらっしゃるかと思います。
こちらでは、根抵当権をそのままの状態で不動産を相続する流れについてご紹介します。

根抵当権をそのままの状態で不動産を相続する流れ

根抵当権をそのままの状態で不動産を相続する場合の流れは、以下のとおりです。
債権者である金融機関に連絡を取る
根抵当権を相続するための登記手続きでは、債権者が発行する書類が必要となります。
そのため、まずは債権者である金融機関に連絡を取るようにしましょう。
相続が開始した事実を伝えれば、金融機関は必要書類の手配を進めてくれます。
遺産分割協議をおこない根抵当権の設定された不動産の相続人を決める
相続人が複数人いる場合、遺産分割協議をおこない根抵当権の設定された不動産を誰が相続するのかを決める必要があります。
事業を経営している場合は、新たに代表者となる相続人が該当する不動産を相続するのが一般的です。
根抵当権が設定された不動産を相続するための登記手続きをおこなう
根抵当権が設定された不動産をそのままの状態で相続する際は、以下の3つの登記手続きが必要です。

• 所有権移転登記（相続登記）：被相続人から相続人に不動産の名義を変更する登記
• 根抵当権の債務者変更登記：根抵当権の債務者を被相続人から相続人に変更する登記
• 指定債務者の合意の登記：事業を引き継ぐ相続人を債務者にするための登記

なお、相続が開始してから6か月を過ぎてしまうと元本が確定し、根抵当権の効力が失われてしまいますので、スムーズに手続きを進めましょう。

不動産の所有者と債務者が異なるケース

不動産の所有者と債務者が異なるケースでは、不動産の所有権移転登記はおこなわれず、根抵当権の債務者変更登記と指定債務者の合意の登記が必要となります。
この場合、指定債務者の決定は根抵当権者と相続人との間で決められますが、債務者変更登記の手続きは根抵当権者と不動産所有者との間でおこなわれます。
そのため、債務者の被相続人が不動産の所有者ではない場合は、所有者と連絡を取り手続きを依頼しなければいけません。

相続した不動産の根抵当権を抹消する方法

根抵当権が設定されている不動産を相続する際に、「根抵当権を抹消したい」とお考えの方もいらっしゃるかと思います。
根抵当権を抹消する際は、どのような流れでおこなえば良いのでしょうか。

相続放棄を検討する

相続では、貯金や有価証券などのプラスの財産だけでなく、借金などのマイナスの財産も引き継がなければいけません。
そのため、マイナスの財産がプラスの財産を上回る状況であれば、相続放棄をするのも選択肢の1つです。
相続放棄をする場合は、相続が開始したことを知ったときから3か月以内に、被相続人の居住地を管轄する家庭裁判所で手続きをおこなう必要があります。

債務が残っている場合の抹消方法

被相続人が根抵当権を利用して借り入れをおこない、債務が残っている場合は、不動産を売却するなどして債務を完済すれば、根抵当権の抹消手続きに移ることができます。
万が一、不動産を売却しても債務が残ってしまう場合は、自己資金で不足分を補てんする、相続放棄を進めるといった対策が必要です。

債務が残っていない場合の抹消方法

根抵当権の債務がない場合は、金融機関などの債権者からの合意が得られれば抹消の手続きに進むことができます。
不動産を現金化して相続人の数に合わせて相続する場合は、根抵当権の抹消登記を終わらせたうえで売却するのが一般的です。

まとめ

今回は、根抵当権とは何か、根抵当権をそのままの状態で相続する方法、相続した不動産の根抵当権を抹消する方法についてご紹介しました。
根抵当権が設定されている不動産を相続した場合は、不動産会社や司法書士に相談することをおすすめします。
「ハウスドゥ 愛西（株）不動産トータルサポート」では、愛知県あま市を中心に不動産売却に関するご相談を承っております。
皆様からのお問い合わせをこころよりお待ちしております。