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【あま市の不動産売却】旧耐震のお家は売却できるの?




現在お住まいのお家の査定を依頼したら、中古住宅としては売れない。と不動産業者から言われた。まだ十分住めると思うけど・・・。
こんなご相談を頂くことがあります。ご自身が住んでいらっしゃるので当然、まだ中古住宅として使えると思われるのは当然です。
しかしながら、買主様は、5年後、10年後のリフォーム費用を視野に入れて検討されますし、融資をする金融機関は融資期間中の担保評価として適正化を判断する為、査定担当者が、解体して土地として売却したほうが売れると判断することがあるのです。
ひとつの判断基準が建築年月日です。査定をさせて頂く中古住宅の中には昭和初期の建築の住宅もあります。さすがに、この築年数ですと古民家といわれるくくりになりますが・・。みなさんは、【旧耐震】という用語をご存知でしょうか?【旧耐震】かどうかが判断基準のひとつになります。
建物を建築する際の根幹の基準となる基準となる建築基準法が、昭和56年に改正され耐震基準が変更されています。旧基準で建築された建物を【旧耐震】』、新基準で建築された建築物を【新耐震】と呼びます。【旧耐震】のお家が売りづらい理由を投稿します。
 

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より正確な査定のために

査定をご依頼いただく際に、建物についてお持ちの情報はすべて教えてください。特に、建築確認申請書や検査済証、図面、増築の際の書類や、リフォーム履歴、現在の状況(シロアリ、雨漏れ等)、また中古住宅を購入された方は、購入時の書類等が該当します。耐震診断を受けられた方や、耐震補強工事をされた方は、それらをお見せください。

【旧耐震】基準とは?


建物を建築する際の様々な基準に関して建築基準法で定められています。耐震はもちらん火災時の延焼など防災に直結する基準がなかったら皆さんの生命が守られないからです。耐震については、現在の耐震基準は昭和56年6月1日に改訂されました。
建築確認日(お家を建てる時に行政に合法な建物がをチェックしてもらう手続きです)が1981(昭和56)年6月1日以降のお家を、【新耐震】、それ以前のお家は【旧耐震】と呼ばれています。
ここで、気を付けて頂きたいのは、6月1日を基準にするのは、建築確認日である点です。昭和57年完成のお家であっても、建築確認日が昭和56年5月の場合というのはあり得ます。建築確認日が【旧耐震】、【新耐震】判断の基準のひとつになります。
新耐震基準と【旧耐震】基準では、耐震性能に違いがあります。
耐震性能は、建物が地震エネルギーをどれだけ吸収できて、揺れにどれだけ耐えられるのかという能力のことです。新耐震基準では、震度5強程度の地震ではほとんど損傷しないこと、そして震度6強〜7程度の地震がきても倒壊や崩壊しない建物であることが求められています。一方で、【旧耐震】基準では、震度5程度の地震が発生しても、ほとんど損傷しない程度の建物であることとしているだけで、それより強い地震については想定していません。
1995(平成7)年1月17日の阪神・淡路大地震では、6400人を超える命が失われましたが、その犠牲者の8割以上が、家屋の倒壊等による圧迫死が原因とされています。
そして、大破した建物のうち、【旧耐震】の建物の割合がかなり多かったそうです。
 

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【旧耐震】のお家のデメリット


【旧耐震】のお家のデメリットは以下の通りです。
①当然のことながら、耐震に不安がありますよね。購入後に耐震補強工事をする場合は費用がかかります。買主様にとってみると先々に必要な費用の負担が心配です。 
②現金で購入する場合は問題ありませんが、住宅ローンを利用する場合は審査が不利になります。金融機関も【旧耐震】の建物への融資は消極的です。
③住宅ローン控除(減税)は利用できません。10年間、年末借入残高(上限2,000万円)の0.7%が控除されますが、【旧耐震】のお家では、耐震基準適合証明書を取得しないと控除対象にはなりません。
④登記の際の登録免許税の減税が受けられません。買主様ご自身が居住する場合、新耐震基準の建物は、税率2.0%が0.3%と減税されますが、【旧耐震】の建物は、耐震適合証明書を取得しないと減税が受けられません。
⑤不動産取得税の減免が受けられません。④と同様、減税を受けるには、耐震適合証明が必要となります。
⑥地震保険が割高になります。
住宅ローンを利用して購入する際に金融機関が限られますし、購入時の諸経費も割高になります。では、どのように【旧耐震】のお家を売却すれば良いのでしょうか?
【旧耐震の建物の売却方法】
①お値打ちな価格設定をする。土地の相場-建物解体費用または、建物改修費用で売り出しをさせて頂くこともあります。
②土地として売却する。建物の利用を諦めて更地渡しでご提案することもあります。
③耐震工事を行い耐震適合証明を取得する。
④買取業者へ売却する。現況にて買取可能な業者もございます。



あま市の耐震に関する補助


あま市では耐震に関する補助がありますのでご紹介します。
耐震性の無料診断
A.対象となる建築物
昭和56年5月31日以前に建築された在来軸組構法及び伝統構法の木造住宅(一戸建て、長屋、共同住宅で貸家を含みます。)
※3階建て以上、プレハブ、ツーバイフォー、鉄骨、鉄筋コンクリート造は対象外
専門家耐震診断(無料)実施の連絡は、必ず市又は市から派遣する耐震診断員が行います。
あま市が実施する『木造住宅無料耐震診断』の結果に基づき、一定基準以上に耐震性を向上する耐震改修に対し、補助金を交付します。
A対象となる建築物
あま市が実施する『木造住宅無料耐震診断』※の結果、総合評点が1.0未満となった住宅で、耐震改修の結果、総合評点が+0.3かつ1.0以上になることが認められたもの。
B補助限度額
耐震改修工事に要する費用に対し、1戸あたり120万円を限度とします。
C申請期間
申請期間 令和4年4月から
※工事は令和5年1月末までに完了しなければなりません。
詳細は、あま市役所 都市計画課にお尋ねください。

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まとめ


【旧耐震】のお家を売却する場合は、様々なハードルがありますが、売却できないわけではございません。解体して売却するという結論を出す前に現況で売却する方法を私たちハウスドゥ愛西とともに模索しませんか?査定、調査は無料ですのでお気軽にお声掛けください。

【ハウスドゥ 愛西(株)不動産トータルサポートの不動産売却得意エリア】

愛西市、あま市を中心とした西尾張全域

【ハウスドゥ 愛西(株)不動産トータルサポートの不動産買取可能エリア】

愛西市、あま市を中心とした愛知県全域

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商号   ハウスドゥ 愛西(株式会社不動産トータルサポート )

代表者名 代表取締役 渡邉 友浩

所在地  〒496-8007 愛知県愛西市南河田町高台10番地2

電話番号 0567-22-5665

FAX    0567-22-5670

定休日 毎週 水曜日

営業時間 10:00~18:00


このブログの担当者

渡邉 友浩


株式会社不動産トータルサポート代表取締役

ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店  155号稲沢、ハウスドゥ愛西を運営しています。  

岐阜県出身 南山大学法学部卒   業界歴 24年 

市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産(空き家)、相続のお悩みもお気軽にご相談ください!!



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渡邉友浩

部署:代表取締役

資格:宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー

この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう!!』『早く売却してくれてありがとう!!』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう!!』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。

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