【2023年版】不動産売却における譲渡損失とは？利用できる特例や確定申告について解説

不動産を売却した際に売却利益が生じた場合は確定申告が必要ですが、損失が発生した場合でも確定申告をおこなうことで節税できる可能性があります。
本記事では、不動産売却における譲渡損失とは何か、利用できる特例や特例を受けるための確定申告について解説します。
愛知県稲沢市で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！
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不動産売却における譲渡損失とは？

譲渡損失とは、株式や不動産などの資産を売却したときに発生する売却損のことを指します。
不動産売却においては、売却で得た収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いた際にマイナスとなった金額が譲渡損失となります。
反対に不動産を売却して利益が出た場合は譲渡益または譲渡所得と呼び、確定申告をおこなって譲渡所得税の納付が必要です。

譲渡所得税とは

不動産売却における譲渡所得税とは、不動産の譲渡益（譲渡所得）に課される所得税・復興特別所得税・住民税の総称です。
譲渡所得税の計算式は、以下のとおりです。

• 長期譲渡所得税＝譲渡所得×20.315%
• 短期譲渡所得税＝譲渡所得×39.63%

長期譲渡所得税は売却した不動産の所有期間が5年を超える場合に適用される税率で、5年以下の場合は短期譲渡所得税になります。
所有期間は、不動産を売却した年の1月1日時点で判断します。
なお、譲渡損失が発生した場合、譲渡所得税はかかりません。

譲渡損失は税金の軽減措置が受けられる？

譲渡損失が発生した場合は、基本的に確定申告は不要です。
また、不動産の売買で生じた損益は申告分離課税のため、給与所得や事業所得などのほかの所得と損益通算をすることはできません。
しかし、一定の要件を満たす場合は特例を利用することができ、確定申告をおこなうことでほかの所得と損益通算をすることが可能です。
損益通算とは、同一の年の利益と損失を相殺することを指します。
たとえば、給与所得と不動産の譲渡損失を損益通算すると、給与所得から譲渡損失分を控除することができ、給与所得にかかる所得税や住民税を軽減できます。
また、譲渡損失の額が大きくてその年のほかの所得から控除してもなお損失額が残る場合は、翌年以降3年間にわたって繰越控除をおこなうことも可能です。

不動産売却で譲渡損失が発生した際に利用できる特例とは？

では実際に、税金を軽減できる譲渡損失の特例の内容や条件が気になりますよね。
不動産を売却して譲渡損失が発生した場合に利用できる特例は、以下の2つです。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

マイホームの買い換えにあたって、旧自宅を売却した際に譲渡損失が発生した場合は、ほかの所得との損益通算および繰越控除の特例が受けられます。
売却するマイホームについては、主に以下の条件を満たす必要があります。

• 売主が居住または住まなくなった日から3年を経過する日の年の12月31日までに売却している
• 所有期間が売却した年の1月1日時点で5年を超える
• 敷地面積が500㎡以内までの譲渡損失額である
• 前年と前々年において本特例の適用を受けていない

また、買い換え先のマイホームについても、以下の条件を満たす必要があります。

• 売却した年の前年の１月１日～翌年12月31日までに購入
• 購入した年の翌年の12月31日までに入居または入居予定であること
• 床面積が50㎡以上ある
• 損益通算および繰越控除の特例を受ける年の年末において、償還期間10年以上の住宅ローンの残高がある

なお、買い換え先のマイホームを購入時に住宅ローン控除の特例も利用する際は、この譲渡損失の特例と併用可能です。
ただし、譲渡損失の損益通算をおこなう年の合計所得が3,000万円を超える場合は、その年は特例の対象外となるためご注意ください。
また、令和5年時点の税制では、令和5年の12月31日までに売却したマイホームが対象となります。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

買い換えをおこなわない場合も、マイホームを売却して譲渡損失が発生した場合は損益通算および繰越控除の特例を受けることができます。
特例を利用するためには、売却するマイホームについて主に以下の条件を満たす必要があります。

• 所有期間が売却する年の1月1日時点で5年を超える
• 親族以外への売却である
• 売却の前日に償還期間10年以上の住宅ローンの残高がある
• 住宅ローンの残高が売却金額を超える

この特例は「譲渡損失」と「売却価格を差し引いてもなお残った住宅ローンの債務」を比較したときに、損失が少ない方について適用されます。
また、前述の買い換え時の特例と同様に、損益通算をおこなう年の所得が3,000万円を超える場合は、その年は特例の対象外となります。
そして、特例の適用期間についても同様に、令和5年12月31日までの売却が対象です。

不動産売却で譲渡損失の特例を受けるための確定申告の流れとは？

譲渡損失の特例を受けるには、どのような流れで確定申告をおこなうのかも事前に知りたいところでしょう。
確定申告をおこなう際の主な流れは、以下のとおりです。

①必要書類を準備

まずは、譲渡損失の特例を受けるための必要書類を準備します。
「マイホームを買い換えたときの譲渡損失の特例」に必要な書類は以下のとおりです。

• 売却した不動産の登記事項証明書や売買契約書
• 買い換え先の不動産の登記事項証明書や売買契約書
• 買い換えた不動産の住宅ローン等の残高証明書

登記事項証明書については、法務局で取得可能です。
売買契約書は写しを用意しておきましょう。
住宅ローン等の残高証明書は、売却した年の年末時点のものが必要です。
借入先の金融機関から送付されるため、もし紛失した場合は金融機関に問い合わせましょう。
「特定のマイホームを売却したときの譲渡損失の特例」の必要書類は、売却した不動産の登記事項証明書と売買契約書の写し、住宅ローン等の残高証明書です。
確定申告の時期は毎年2月16日～3月15日ですが、売却した年の年末から準備をしておくと直前に慌てずに済むため安心です。

②確定申告書の作成

確定申告書については、税務署の窓口や国税庁のホームページで取得できます。
また、譲渡損失の特例を受けるには、以下の書類の記入も必要です。

• 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
• 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書

申告書や明細書、計算書の記入例は、国税庁のホームページで確認できます。
国税庁のホームページ内にある「確定申告書等作成コーナー」で作成すると、自動で数値の計算ができるためおすすめです。

③税務署へ提出

最後に、確定申告書と必要書類を税務署へ提出します。
税務署への提出は、郵送やオンラインでも可能です。
ただし、e-Taxを利用してオンラインで提出する場合、マイナンバーカードを持っていない方は事前に税務署でID・パスワード発行の手続きが必要になります。
譲渡損失と給与所得等の損益通算によって、源泉徴収された所得税の還付金が発生する場合は、確定申告後に指定した金融機関の口座に還付金が振り込まれます。

まとめ

不動産を売却して譲渡損失が発生した場合は、確定申告をおこなうことでそのほかの所得にかかる税金を軽減することができます。
ただし、譲渡損失の特例を受けるためには、マイホームの売却であることなど、一定の条件を満たさなければなりません。
確定申告をおこなう際は、e-Taxを利用すると税務署へ行く手間が省けて便利でしょう。

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