【2023年版】譲渡損失とは？不動産売却後に損失が出た場合の税制特例や確定申告を解説

不動産を売却した際は、売却利益の確定申告が必要ですが、損失が出た場合でも確定申告をおこなうことで、税制上の特例を利用できることがあります。
この記事では、譲渡損失とはなにか、不動産売却後に譲渡損失が発生した場合の税制特例や確定申告の流れについて解説します。
愛知県あま市で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前に知っておきたい譲渡損失とは？

譲渡損失とは、不動産や株式などの資産を売却したときに生じる売却損のことです。
不動産の売却においては、売却価格が取得原価を下回り、売主に経済的損失が発生することを指します。
譲渡損失が発生した場合、税金はかかりませんが、確定申告をおこなうことでそのほかの所得について軽減措置が受けられる場合があります。

譲渡損失の確認方法とは

不動産を売却した際の損益は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝売却金額－（取得費＋譲渡費用）
上記の計算式でプラスになった場合は、譲渡所得として確定申告が必要です。
反対に、マイナスになった場合が譲渡損失になります。
譲渡損失の場合は、基本的に確定申告は不要ですが、特例を受けるためには確定申告が必要になります。

取得費や譲渡費用とは

譲渡所得を計算するには、取得費や譲渡費用を確認する必要があります。
取得費とは、不動産の当初の購入価格だけでなく、不動産を取得する際に発生した以下の費用が含まれます。

• 購入時の仲介手数料
• 不動産取得税
• 印紙税
• 登記費用

そのほか、不動産の取得に際してかかった立退料や測量費、訴訟費用なども該当します。
なお、建物の取得費は所有期間に応じて減価償却費相当額を差し引きます。
取得費が不明な場合は、売却代金の5%を概算取得費とすることが可能です。
譲渡費用とは、以下のように不動産を売却するときに直接かかった費用のことです。

• 売却時の仲介手数料
• 売却時に負担した印紙税
• 立退料
• 解体費用
• 違約金

立退料は、貸家を売却するにあたって借主に支払った立退料のことです。
解体費用は、土地を売却するために建物を取り壊したときにかかった費用になります。
違約金は、売買契約締結後にさらに有利な条件で売却するために契約解除した場合に買主に支払った違約金のことです。
そのほか、借地権を売るときに地主の承諾を得るために支払った名義書換料などもあれば、譲渡費用に含みます。
なお、修繕費や固定資産税などの維持費・管理費は譲渡費用になりません。

不動産売却で譲渡損失の発生時に利用できる特例と条件とは？

不動産の売却により譲渡損失が発生した場合、売主の税負担を軽減するための特例があります。
特例を受けると、同じ課税年度の給与所得や事業所得など、ほかの所得と譲渡損失を損益通算することができます。
損益通算することで、売主の全体的な税負担を軽減することが可能です。
また、ほかの所得と損益通算してもなお譲渡損失が残る場合は、3年にわたって繰り越し控除することもできます。
特例の内容と利用条件は、以下のとおりです。

自宅を買換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

自宅の買換えに伴って不動産を売却し、譲渡損失が出た場合は、そのほかの所得と損益通算および繰越控除の特例が利用できます。
特例の利用条件は、以下のとおりです。

• 売却する自宅の所有期間が5年を超える
• 前年や前々年において本特例の適用を受けていない
• 売却年の前年1月1日～翌年12月31日までに新居を購入し、居住または居住見込みである
• 新居の床面積が50㎡以上ある
• 新居の住宅ローンの償還期間が10年以上あり、ローン残高がある

売却する自宅の所有期間は、売却した年の1月1日時点で5年を超える必要があります。
また、敷地面積が500㎡以内までの譲渡損失が対象です。
新居の住宅ローンは、特例を利用する年の12月31日または繰越控除を利用する年の12月31日において償還期間が10年以上で、ローン残高があることが条件です。
なお、住宅ローン控除との併用は可能ですが、所得が3,000万円以上になる場合は対象外になります。

特定の自宅の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

この特例は買換えではなく、自宅を売却して賃貸物件などに引っ越す場合に利用できる特例です。
特例を利用するための条件は、以下のとおりです。

• 売却する自宅の所有期間が5年を超える
• 売却の前日に償還期間が10年以上の住宅ローンの残高がある
• 住宅ローンの残高が売却金額を超える金額であること

売却する自宅の所有期間は、買換え時の特例と同様に、売却した年の1月1日時点で5年を超えている物件に限られます。
また、売却する自宅の住宅ローンは償還期間が10年以上あり、ローン残高は売却金額を超えていることも条件になります。
この特例では、売却金額で返済できなかった住宅ローンの残高と譲渡損失額のいずれか少ない金額が損益通算および繰越控除の対象です。
なお、特例を受ける年の所得が3,000万円以上の場合は、特例を利用できません。

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不動産売却で譲渡損失の特例を受けるための確定申告とは？

前章で述べた譲渡損失の特例を利用するには、売却した年の翌年に確定申告が必要です。
また、繰越控除を受ける場合もその都度、確定申告が必要になります。
確定申告の流れは、以下のとおりです。

ステップ①必要書類を用意する

譲渡損失の特例を利用するには、さまざまな書類を揃える必要があります。
主に必要な書類は、以下のとおりです。

• 不動産の登記事項証明書や売買契約書の写し
• 住宅ローンの残高証明書

買換えに伴う不動産売却の譲渡損失の特例の場合は、売却した不動産と買換え先の不動産の両方の登記事項証明書と売買契約書の写しが必要です。
また、住宅ローンの残高証明書は買換えた不動産のものが必要になります。
買換えを伴わない場合の譲渡損失の特例については、売却した不動産の住宅ローンの残高証明書になります。
また、住宅ローンの残高証明書は、売買契約日前日のものが必要です。

ステップ②確定申告書の作成

確定申告書は税務署の窓口か国税庁のホームページで取得できます。
国税庁のホームページ内にある「確定申告書等作成コーナー」にて、直接入力することも可能です。
確定申告書等作成コーナーで入力したほうが自動計算などもできるため、パソコンに慣れている方はスムーズに作成できるでしょう。

ステップ③税務署へ提出

確定申告書の作成後は、申告期限内に税務署へ提出が必要です。
提出方法は、以下の3つです。

• 所轄の税務署へ郵送
• 窓口で提出
• オンラインで申請

確定申告の時期は、毎年2月16日～3月15日です。
郵送で提出する場合は、申告期限に間に合うようになるべく早めに送付しましょう。
窓口で提出する場合は、所轄の税務署に出向く必要がありますが、確定申告の時期は混雑が予想されます。
そのため、多忙な方はオンラインでの提出がおすすめです。
オンラインでの提出は、e-Taxという国税電子申告・納税システムでおこないます。
e-Taxを利用するには「マイナンバーカード方式」もしくは「ID・パスワード方式」での利用申し込みが必要です。
ID・パスワード方式で申し込む場合は、事前に税務署での手続きが必要となるため、ご注意ください。

まとめ

不動産を売却して譲渡損失が発生した場合、基本的に確定申告は不要です。
しかし、自宅の売却で発生した譲渡損失は、一定の条件を満たす場合に、確定申告をおこなうことでほかの所得との損益通算および繰越控除の特例が利用できます。
特例を受けるとほかの所得にかかる税負担を軽減することができるため、ぜひ不動産売却をご検討ください。
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