【2023年版】リースバック後に買戻しは可能？仕組み・価格基準・注意点を解説

経済的な困難が生じたときは、住宅ローンの返済も苦しくなり、自宅の売却を考えるかもしれません。
しかし、住み慣れた自宅を売却するのはためらうところでしょう。
そこで今回は、リースバック後に自宅を買戻す仕組みや買戻し価格の基準、注意点について解説します。
愛知県あま市で不動産をお持ちの方は、ぜひ参考になさってください。

リースバック後に買戻しをおこなう仕組みとは？

リースバックとは、不動産の売買と賃貸の契約を同時におこなうサービスのことです。
売主は、リースバックを利用することで売却後も家賃を支払いながら家に住み続けることができる仕組みです。
一般的に、リースバックでは買主との賃貸借契約の終了後に契約更新か引っ越し、買戻しのいずれかを選択できます。
買戻しを選択したい場合は、不動産の売買契約時にあらかじめ双方で合意を得ておく必要があります。
リースバック後に買戻しをするための契約方法は、主に以下の2種類です。

「買戻し特約」の仕組み

買戻し特約とは、民法第579条で定められた「売買契約時に付け加えることができる契約のオプション」のことです。
リースバックの売買契約時に買戻し特約を付けると、売主は買主に受け取った金額を返還することで、売買契約を解除することができます。
つまり、新たに売買契約を締結して不動産を買戻すわけではなく、売買契約を解除して不動産の所有権を取り戻すことになります。
買戻し特約で売買契約を解除するために売主が買主に支払う金額や期間は、双方の合意で定めることが可能です。
ただし、買戻しの期間は民法第580条により10年を超えることができません。

「売買の一方の予約」の仕組み

売買の一方の予約とは、民法第556条で定められた「将来、売買契約を結ぶことを約束する契約」のことを指します。
買戻し特約が当初の売買契約を解除して不動産を売主に返還するのに対し、売買の一方の予約は、新たに売買契約を締結することを約束する仕組みになります。
売主は、予約完結権を行使することで買主から不動産を買戻すことが可能です。
売買の一方の予約の期間は双方の合意で定めることができ、買戻し特約と違ってとくに制限はありません。
しかし、予約完結権を行使しないままでいると消滅時効によって権利が消滅する可能性もあるため、売買契約時にしっかりと期間を確認しておきましょう。
また、買戻し特約または売買の一方の予約はリースバック契約時に不動産登記もしておくと、万が一買主が第三者に転売したときに権利を主張できるため安心です。

リースバック後の買戻し価格の基準とは？

リースバック後に不動産を買戻すには、買主に買戻し価格を支払う必要があります。
買戻し価格は双方の合意で定めますが、一般的にリースバックの売却価格より1割～3割ほど高い価格となります。
たとえば、売却価格が3,000万円だった場合は「3,000万円×1.1～1.3＝3,300万円～3,900万円」が買戻し価格の目安です。

買戻し価格を決める基準とは

買戻し価格が売却価格よりも高くなるのは、売買契約時にかかる諸費用や買戻しにかかる諸費用が上乗せされるからです。
不動産を取引する際は、印紙税や登記費用などの諸費用がかかります。
また、契約書を作成する際の事務手数料が含まれることもあるでしょう。
取引相手の不動産会社によっては、買戻し価格に自社の利益分を上乗せすることもあります。
買戻し価格を決める基準は、不動産会社によっても異なるため、売買契約時に確認しておくと安心です。

リースバックの売却価格の相場とは

そもそも、リースバックの売却価格がいくらぐらいになるのかも気になるところでしょう。
リースバックの売却価格は、一般的に不動産の市場価格よりも1割～3割ほど安くなります。
不動産の市場価格とは、立地、物件の大きさ、状態などの要素を考慮し、その地域の比較可能な取引に基づく不動産の現在の価値のことを指します。
たとえば、市場価格が3,500万円だった場合は「3,500万円×70％～90％＝2,450万円～3,150万円」になります。
リースバックの売却価格が安くなるのは、売主と賃貸借契約を結ぶことで買主である不動産会社に一定のリスクがあるからです。
ただし、不動産の状態や立地によっては好条件で契約できる場合もあるため、まずは査定に出してみると良いでしょう。

買戻す際は住宅ローンを利用可能？

リースバックで売却した家を買戻す際に住宅ローンを利用できるかどうかは、金融機関によって異なります。
リースバック契約時に住宅ローンを滞納していた場合は、断られる可能性があるでしょう。
金融機関によっては、通常の住宅購入時よりも審査がきびしくなることもあります。
そのため、リースバック契約時に買戻す際の資金計画もしっかりと立てておくことが大切です。

リースバック後に買戻しする際の注意点とは？

リースバックで売却した不動産は「買戻しができなかった」などのトラブルが生じることもあります。
そのため、事前に注意点を把握しておくことが大切です。
リースバック後に不動産を買戻す際の主な注意点は、以下のとおりです。

注意点①買戻しの条件

リースバック後に買戻しする際は「思ったよりも買戻し価格が高い」や「買主が第三者に転売したことで買戻しを拒否された」などのトラブル事例があります。
そのため、買戻し価格や期間などの条件はしっかりと契約書に明記しておくことが大切です。
また、前章でも述べたとおり、第三者に転売されたときのために買戻し特約または売買の一方の予約はリースバック契約時に不動産登記をしておくと良いでしょう。

注意点②家賃の滞納

買戻しの権利を行使する前に家賃を滞納した場合は、契約違反として買戻しの権利を失う可能性があります。
一般的に、買戻しの特約または売買の一方の予約の契約を締結する際は、リースバック契約の内容を履行することが条件となっているからです。
そのため、リースバック契約を結ぶ際は「無理せずに支払える家賃か」や「賃貸借契約や何年になるか」をしっかりと確認することが大切です。

注意点③賃貸借契約の種類

住宅の賃貸借契約は、主に「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
リースバック契約時に定期借家契約を結んだ場合は、賃貸借契約期間の終了後に退去を求められる可能性があるため注意が必要です。
定期借家契約では、契約期間が満了したときに賃貸借契約が終了するため、借主が住み続けるためには再契約を結ばなければなりません。
そのため、契約期間によっては住宅を買戻す前に引っ越しをしなければならなくなる恐れがあります。
一方で、普通借家契約の場合は、契約期間が満了しても借主の意思のみで賃貸借契約を更新することが可能です。
以上のことから、買戻しを選択したい場合は、リースバック契約時に普通借家契約を締結するのが望ましいでしょう。

まとめ

リースバック後に売却した不動産を買戻すには、売買契約時に買戻しの特約または売買の一方の予約の契約を締結する必要があります。
買戻し価格は、売却価格に諸費用等が上乗せされた価格になるのが一般的です。
注意点は、家賃を滞納しないことや契約書に買戻しの条件を明記すること、賃貸借契約は普通借家契約を選ぶことの3点です。
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