【2023年】弥富市不動産売却｜特定空家と通常の空き家の違いとは？認定基準や認定されるリスクを解説

空き家を放置し続ける危険性をご存じですか。
空き家を放置して特定空家に指定されると、さまざまなリスクを負うこととなります。
そこで今回は、愛知県弥富市で不動産売却をサポートするハウスドゥ弥富・佐屋（株）不動産トータルサポートが、特定空家の認定基準やリスクについて解説します。

特定空家とは？認定されるとどうなる？

特定空家とは、法律において放置するべきでないと認定された空き家のことです。
全国的な空き家の増加を受け、2015年5月26日に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が全面施行されました。
この法律は、倒壊などの危険性が高い空き家を減らし、空き家の適切な管理・活用を促すことを目的としています。

通常の空き家と特定空家の法的な管理責任の違いとは

「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、通常の空き家と特定空家の管理責任の違いを法的に明確化しています。
通常の空き家の法的管理責任は「周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう適切に管理するように努力する」と定められています。
一方、特定空家は「建物の解体や修繕、植物の伐採など周辺環境の保全を図るために必要な措置を講ずる」と、より厳しい管理責任が定められているのです。
さらに、特定空家の管理責任を怠ると、自治体から助言・指導・勧告・命令などの行政指導を受けることとなります。

相続放棄をすれば空き家の管理責任を免れるのか

相続放棄とは、被相続人が残したすべての遺産について相続する権利を手放して、最初から相続する権利が無かったことにする手続きです。
空き家の管理や特定空家に指定されるリスクから解放されるためには、相続放棄をすれば良いと考える方もいるかもしれません。
しかし、相続放棄をしても空き家の管理責任から逃れられるわけではないのです。
相続放棄後も、次の相続人が決まるか、空き家を売却するか、相続財産管理人を選任して空き家を国庫に帰属させるまでは、空き家の管理責任を負い続けなくてはなりません。

相続財産管理人とは

相続人がいない場合、裁判所に申立てをして費用を支払い、相続財産管理人を選任してもらいます。
選任された相続財産管理人は、被相続人の遺産を管理・清算します。
相続人がいない空き家は、相続財産管理人の遺産管理・精算作業の中で国庫に帰属させて処分されます。
この状態になってはじめて、空き家の管理責任が免除されることとなります。
なお、すべての相続人が相続放棄をした場合、空き家の管理責任は最初に相続放棄した人物が空き家の管理責任を負うこととなります。
最後に相続放棄をした人物ではないことにご注意ください。

法律における特定空家の認定基準とは

「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、特定空家の4つの認定基準を示しています。
1つ目の認定基準は、空き家が危険な状態にあることです。
具体的には、建物自体が著しく傾いている、基礎に亀裂やひび割れが入っている、建物の土台が腐朽・破損しているなどです。
建物がこのような状態にあると、通行人や近隣住民に怪我をさせたり、周辺住宅を破損させたりする危険性があります。
そのため特定空家に認定し、所有者に対して早急に修繕するように促す必要があるのです。
2つ目の認定基準は、空き家が衛生上有害な状態にあることです。
具体的には、浄化槽の破損による汚物や悪臭の漏れ、外壁の破損による建材内のアスベストの飛散、ゴミの放置による害虫や悪臭の発生などが該当します。
この状況を改善するために、空き家の所有者は破損箇所の修繕や汚物処理、ハウスクリーニングなどを実施しなければなりません。
3つ目の認定基準は、周辺地域の景観を損ねる状態にあることです。
具体的には、落書きなどによる建物の汚れ、ゴミの散乱、植物の繁茂などが挙げられます。
このような状態になるまで空き家を放置し続ければ、近隣住民に多大な迷惑がかかり、トラブルに発展するおそれがあります。
近隣住民との関係を良好に保つためにも、空き家の管理は重要なのです。
4つ目の認定基準は、近隣に悪影響を及ぼすリスクがあるため、放置することが不適切である状態です。
具体的には、多数の害虫・害獣の糞尿による悪臭の発生、立木の倒壊、不法侵入や放火の危険性が高い状態などが挙げられます。
このような状態は悪質な空き家放置のケースと判断されやすく、早期に行政指導を受ける可能性が高いため、早急に対処する必要があります。

特定空家に認定された場合のリスクとは

特定空家に認定された場合の主なリスクは「行政指導」「固定資産税の増額」「強制解体」の3つです。

自治体から行政指導を受ける

特定空家に認定されると自治体から行政指導を受け、空き家の状況改善をおこなうように強く迫られる可能性があります。
行政指導の内容は、助言または指導、勧告、命令、行政代執行と重くなるため、早い段階での対応が大切です。
助言や指導の段階では事の重大さに気付きにくいものですが、行政指導が進んで命令が下された場合、命令に従わないと最大50万円の過料に処せられます。
行政指導の内容が命令まで進んでいるということは、過料に処せられる直前だということです。

固定資産税が最大4.2倍まで増額される

通常は居住者の有無に拘らず、土地に住宅が建っていれば固定資産税の減免措置が適用されます。
減免措置の適用を受けると、固定資産税の計算根拠となる課税標準額が圧縮され、固定資産税が安くなります。
しかし、特定空家に指定されると、この減免措置の適用が外されてしまうのです。
その結果、課税標準額が6倍になり、固定資産税の税額が最大で4.2倍まで跳ね上がることになります。

行政代執行により特定空家が強制解体される

行政代執行とは、行政上の義務を果たさない義務者が居た場合、その義務者に代わって行政が執行することをいいます。
特定空家の場合、管理を適切におこなわず解体もしない所有者に代わって、行政が特定空家を解体してしまうのです。
特定空家の強制解体にかかった費用は、所有者が負担しなければなりません。

まとめ

今回は、特定空家の認定基準や認定された場合のリスクついて解説しました。
空き家の相続放棄をしても、管理責任は放棄できません。
次の相続人が決まるか、空き家を売却する、もしくは相続財産管理人が空き家を国庫に帰属するまで、管理責任を負い続けることになります。
空き家の放置にはさまざまなリスクがともなうため、管理が難しい空き家は早めの売却がおすすめです。
ハウスドゥ弥富・佐屋（株）不動産トータルサポートは、愛知県弥富市の不動産売却を専門としております。
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