【2023年版】空き家の相続放棄とは？管理責任・手放す方法・管理方法について解説

相続が発生し、空き家となってしまった家の対処に困っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
空き家は所有するだけでコストがかかるうえ、物件の状態や立地などによっては売却が困難な場合があります。
空き家を相続しても持て余すことがわかっているのであれば、相続放棄をおこない、最初から所有しないのもひとつの方法です。
そこで今回は、空き家の相続放棄とはどのようなことなのか、放棄後の管理責任についてや、相続した空き家を放置するデメリット、管理方法や相続放棄をせずに手放す方法をご紹介いたします。
愛知県稲沢市周辺で相続した空き家の管理にお悩みの方は、ぜひご参考になさってください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！
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空き家の相続放棄とは？

相続放棄とは、はじめから相続する権利がなかったこととして、被相続人の遺産を相続する権利を放棄することです。
遺産にはプラスのものだけでなく、借金や空き家のようなマイナスのものも含まれるため、相続する負担が大きい場合は、相続放棄を選択される方も多いです。
相続放棄をするかどうかは単独で決めることができるため、他の相続人の意見に選択を合わせる必要はありません。
相続放棄をおこなうと、その遺産の相続権は次の順位の法定相続人へと移ります。
もし法定相続人が全員相続放棄した場合は、その遺産は基本的には国庫に帰属することになります。

空き家のみの相続放棄は認められない

ただし相続放棄では、空き家などのマイナスの財産だけの相続権を放棄することは認められていません。
相続放棄をおこなう場合は、預貯金などのプラスの財産も含めたすべての遺産の相続権を放棄する必要があります。
そのため相続放棄を検討する際は、まずどんな財産がその遺産に含まれているかしっかりと確認しましょう。
相続することが自分にとって負担にならないかどうかを考えることが、相続放棄の選択では重要です。

相続放棄の期限は空き家の相続を知った日から3か月以内

相続放棄が認められる期間は「相続の開始があったことを知ったときから3か月以内」と定められています。
手続きをおこなわずに3か月を過ぎてしまうと、自動的に相続をすることになるため、注意が必要です。
ただしこの期間は相続開始を知った日から起算されるため、被相続人が亡くなった日から3か月以内に必ず判断する必要はありません。
また家庭裁判所に申立をおこなえば、期限をさらに伸長することも場合によっては可能なので、その期限内に相続放棄の意思表示ができるよう、よく考えておきましょう。

空き家を相続放棄しても残ることがある「管理責任」とは？

相続放棄をした場合でも、条件を満たすまでは「管理責任」が残る場合があるため、注意が必要です。
管理責任とは、空き家が近隣に危険を及ぼすことがないよう、適切な維持管理をおこなう責任のことです。
これを法令の文面どおりとらえれば、国有化した物件が国によって管理されるようになるまで管理責任を負うということになります。
この「いつまで」「だれが」管理責任を負うということに関してはあいまいな点もあり、具体的な事例や判例は存在していませんでした。
しかし令和5年4月施行の改正民法で、以下の基準が示されることになりました。
「相続人がその放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間」
つまり相続開始時点でその空き家と関わりがない方が相続放棄をした場合、管理責任はないという解釈になりそうです。
しかし相続人が1人のみで後順位の相続人がいない場合や、複数の相続人全員が相続放棄した場合には、最初の相続放棄者に管理義務が生じます。

相続財産管理人に管理を依頼する

もしも現状の管理責任において不安がある場合は、相続財産管理人に管理を依頼する方法もあります。
相続財産管理人の選任には、家庭裁判所への申し立てや、相続に関する書類や対象となる遺産を証明する書類などの提出が必要です。
相続財産管理人には地域の弁護士などが選任されることが一般的であり、選任後は空き家の管理や処分などの適切な処分をおこないます。
相続財産管理人に支払う報酬は、「予納金」という形で最初から裁判所に納付しておく必要があります。
予納金の金額は空き家の状態などから裁判所が決定するため一律ではありませんが、相場は50万円から100万円です。
基本的にはこの金額の範囲内で業務をおこなうため、予納金を追加で支払うケースはほとんどありません。

相続した空き家を放置するデメリットとは？

管理責任があるとはいえ、空き家なら放置していても良いのではないか、と思っている方も多いのではないでしょうか。
しかし相続した空き家を放置していると、さまざまなリスクやデメリットが生じる可能性があります。
ここでは空き家を放置した場合に発生する3つのデメリットをご紹介いたします。

相続した空き家を放置するデメリット①：所有者責任を負う

空き家を放置して適切な管理をおこなわないと、所有者責任を負うリスクがあります。
適切な空き家の管理をおこなわなかったために、他人に被害を及ぼした場合、所有者が責任を負うことが民法717条によって定めているためです。
たとえば台風や地震の被害で屋根や壁が倒壊し、歩行者や近隣に危害を与えてしまった場合、所有者がその責任を負わなければなりません。
また火災によって周辺地域に被害が及んだ場合も、所有者が責任を負う可能性があります。

相続した空き家を放置するデメリット②：特定空家等に指定される

空き家を適切に管理しないまま放置すると「特定空家等」に指定されるリスクがあります。
特定空家等とは、2015年5月に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」によって、適切な管理が必要と判断された空き家のことです。
倒壊や衛生上有害になる恐れがある、著しく景観を悪化させているなど、近隣住民に迷惑を及ぼしている空き家が特定空家等に指定されます。
特定空家等に指定されると、罰金や行政代執行などの行政処分が科せられる可能性があるため、注意が必要です。
また固定資産税が6分の1になる軽減措置が受けられなくなる可能性もあり、大きなデメリットになります。
特定空家等に指定された段階では、すでに近隣に迷惑がかかっている状態のため、早めの対応が必要です。

相続した空き家を放置するデメリット③：資産価値が下落する

適切な管理がおこなわれない空き家は、老朽化が早まってしまいます。
そのためいざ売却しようとしたときには損傷が激しく、多額な修繕費がかかる可能性があります。
また損傷が激しいと、なかなか買い手が見つからないことも多く、相場よりも安い価格で売却することになるかもしれません。
このように空き家を放置していると結果的に資産価値も下落してしまうため、これを防ぐには定期的に管理を続けることが重要です。

相続した空き家の管理方法とは？

では実際に空き家をどのように管理すれば、放置するリスクを避けられるのでしょうか？
空き家の老朽化を防ぐためには、次のような空き家の管理を続けることが必要です。

相続した空き家の管理方法①：換気をする

家の老朽化を早める原因にあげられるのが、湿気の問題です。
換気がおこなわれない家は湿気がたまり、木材の腐食やカビ、シロアリの発生の原因となります。
そのため空き家の老朽化を防ぐには、定期的な換気をおこない空気を入れ替えることが大切です。
換気する場合は、窓だけでなく下駄箱やクローゼット、押し入れなどの扉も開けるようにしましょう。
部屋の換気が終わったら、窓の戸締りも忘れずに。

相続した空き家の管理方法②：通水する

空き家の管理に大切な作業として、排水口への通水があります。
水を流すことで排水口の下にある封水に水が溜り、害虫の侵入や下水道管の悪臭が登るのを防ぐ役割があります。
そのため通水せずに封水の水が蒸発すれば、害虫が侵入するうえに悪臭が漂うことになるため、注意が必要です。
また通水されずに水道管の水が蒸発すれば、錆が発生して水道管が破損する恐れもあります。
そうなれば水道管の交換が必要になり、多額な費用がかかる可能性もあります。
水道管の水を蒸発させないためには、定期的に通水をおこなうことが必要です。
通水する際は、キッチンや浴室、トイレなど、すべての水回りでおこなうことに注意しましょう。

相続した空き家の管理方法③：掃除をする

空き家の管理では、室内外ともに掃除をおこなうことが必要です。
部屋のなかのほこりを掃除し、庭の除草や草木の管理をおこないましょう。
雑草が伸び放題の家では、害虫の発生や景観の悪化でご近所とトラブルになる可能性もあります。
近隣に迷惑を及ぼさないためにも、雑草を定期的に除草し、周辺の道路に落ちたゴミや落ち葉も掃除するようにしましょう。
これらの管理作業は、1か月に1回程度おこなうことがおすすめです。
遠方でなかなか管理ができない場合は、有料ですが管理サービスを利用することも検討しましょう。

相続放棄をせずに空き家を手放す方法とは？

相続放棄の手続きをおこなわず、空き家を相続することになった場合でも、手放す方法はあります。
ここでは相続放棄以外の空き家を手放す方法を3種類、ご紹介いたします。

相続放棄をせずに空き家を手放す方法①：仲介・買取による売却

相続した空き家の解決策として最初に検討したいのが、不動産売却です。
不動産売却には、仲介と買取の2つの売却方法があります。
仲介で売却する場合
仲介による不動産売却は、売却を依頼する不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動をおこなう方法です。
売買契約が締結されたら、成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払います。
ただし空き家を売却する場合、その立地や物件の状態によっては、なかなか買い手がつかないことも多いです。
そのためそのまま売却するだけでなく、解体して更地で売ることや、リフォーム・リノベーションをおこなってから売却することも、選択肢に入れておきましょう。
しかし空き家の解体やリフォーム・リノベーション工事には、少なくない費用もかかります。
売れる見込みだけでなく、かかった費用を回収できるかどうかもよく考えたうえで、売り出し方を決めると良いでしょう。
買取で売却する場合
買取とは、売却したい不動産を一般の買主に売却するのではなく、不動産会社が買い取る売却方式のことです。
買い取られた不動産は、不動産会社が改装や建て替えなどをおこなったうえで再販売します。
そのため再販売できる見込みがあれば、空き家でも買い取ってもらえる可能性があります。
解体やリフォーム・リノベーションをおこなう必要もなく、荷物がある状態でも買い取ってくれる場合もあるため、相続による遺品の処分が難しい方にもおすすめの方法です。
また不動産会社に直接売却するため、仲介手数料もかかりません。
ただし買取価格は仲介による売却価格の7割程度になることが多いので、その点は相場に近い価格で売りたい場合には不向きといえます。

相続放棄をせずに空き家を手放す方法②：個人・法人・自治体への譲渡

売却や活用が難しい空き家なら、譲渡することも解決策として検討してみましょう。
無償で譲渡するのは損のように感じるかもしれませんが、固定資産税や維持費の支払い、管理の手間がなくなるメリットもあります。
空き家の譲渡先として考えられるのは、法人や自治体、隣地の所有者などです。
法人や自治体が譲渡を受け入れることは少ないですが、隣地の所有者なら土地活用もしやすく、受け入れてくれる可能性があります。
ただし無償で受け取った側には、土地の評価額から基礎控除の110万円を差し引いた額に課税される贈与税と、所有権移転登記の費用がかかるため、そのことは事前に説明しておきましょう。

相続放棄をせずに空き家を手放す方法③：空き家バンクの利用

これから先も空き家を活用していってほしい場合は「空き家バンク」の利用も有効な方法です。
空き家バンクは、空き家の管理に困っている方と空き家を利用したい方をつなぐサービスです。
各自治体のホームページなどに物件情報を公開し、Iターン・Uターンの相談受付などと連動して利用者を探します。
昨今では空き家の改修工事に補助金を支給したり、移住者の税制の優遇をおこなったりしている自治体もあるため、移住希望者からの注目が高まっています。
空き家バンクは不動産会社と媒介契約を結び、買主とのやりとりや契約などは不動産会社のスタッフが対応するため安心です。
相続した空き家を貸し出してから、しばらく後に売り出す場合は、ひとつ注意点があります。
空き家の譲渡所得の3,000万円控除は、相続後に利用していない空き家が対象です。
貸し出してしまうと控除が受けられなくなるため、事前に試算のうえ、貸し出すかどうかの判断をしましょう。

まとめ

空き家は相続放棄することでその負担から逃れられますが、場合によっては管理責任が残ることがあります。
管理責任を無視して放置していると、特定空家等に指定されて行政処分になる可能性もあるので、今回ご紹介した適切な管理をおこなっておきましょう。
また相続放棄をしなくても、売却や寄付、空き家バンクなどで手放すことができるので、空き家の価値が下がらないうちに検討することをおすすめします。
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