【あま市不動産売却】成年後見人による不動産売却とは？申立ての手続きや売却方法を解説

親が認知症などで判断能力が不十分になっても、成年後見人によって不動産売却が可能となります。
しかし、いざ後見人になっても、どのような方法で売却すべきなのかわからない方も多いでしょう。
今回は私たち「ハウスドゥ 愛西（株）不動産トータルサポート」が、成年後見制度とはなにか、申立ての手続きや売却の方法を解説します。
愛知県あま市周辺で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における成年後見人とは？

まずは、不動産売却における成年後見人や、成年後見制度とはなにかをご紹介します。
成年後見制度とは、認知症などを患い判断能力が不十分な方をサポートする制度です。
成年後見人に選任された方が家庭裁判所の監督のもと、さまざまな支援をおこないます。
一般的な支援内容は下記のとおりです。

• 財産管理：本人の代わりに貯金や不動産などを守り、詐欺にあわないようにする
• 身上監護：不動産売却を含む各種契約や、介護施設への入所手続きといった生活を支援する

判断能力が不十分になった方をしっかりと守る制度が成年後見制度です。
また、成年後見制度は「任意後見制度」と「法定後見制度」の2つの種類があります。

任意後見制度

任意後見制度とは、十分な判断能力があるうちに後見人を選任しておく制度です。
万が一認知症などを患い、判断能力が不十分になった際は、あらかじめ決めておいた後見人が財産管理や身上監護をおこないます。
任意後見制度の場合、委任者である本人と、受任者である任意後見の候補者とのあいだで、自由に契約内容を決めることが可能です。
ただし、契約時は公正証書（公証役場で作成する高い証明力を持つ書類）で契約を締結しなておかないと、無効になる可能性が高いため注意が必要です。

法定後見制度

法定後見制度とは、判断能力が不十分になったあと、家庭裁判所が後見人を選任する制度です。
申立てによって選ばれた後見人が、財産管理や身上監護をおこないます。
判断能力が突然不十分になってしまった場合、貯金を引き出したり不動産売却をおこなったりといった、財産や権利をご自身で守ることができません。
そのため、認知症を患った方を抱える家庭の多くは、法定後見制度を利用せざるを得ない状況です。
また、法定後見制度は本人の自立レベルによって下記の3段階にわけられます。

• 成年後見人
• 保佐人
• 補助人

日常生活に支障がある方は、一般的に成年後見人が妥当と判断されます。
成年後見人ができる行為は、不動産売却などの法律行為を代理する代理権や、本人の財産を管理する財産管理権などです。
また、本人がおこなった法律行為を取り消せる取消権も与えられます。
保佐人は、判断能力が不十分であるものの、軽度の認知症で財産の管理などに不安がある場合に選任されることが多く、法律行為の同意権と取消権などが与えられます。
補助人とは、物忘れが多いが本人がそれを自覚していたり、意思疎通がしっかり取れたりする場合に選任されます。
特定の法律行為の同意権や取消権が与えられますが、不動産売却などは本人の同意が必要です。

不動産売却時に成年後見人を選任する手続きと必要書類

続いて、不動産売却時に成年後見人を選任する手続きと必要書類を見ていきましょう。
成年後見人を選任する際は、本人の住所地のある家庭裁判所に申立てをし、手続きを進めます。
申立ての手続きができるのは以下のような方が該当します。

• 本人
• 配偶者
• 4親等内の親族
• 市町村長

法律で定められた方以外は手続きができないので注意しましょう。
なお、4親等内の親族とは、本人の配偶者・父母・祖父母・子・孫・ひ孫・玄孫・兄弟姉妹・いとこ・叔父・叔母・甥・姪のことを指します。

希望者が必ず選任されるとは限らない

家庭裁判所は、申立ての内容や本人との面談、医師からの鑑定などにより誰がふさわしいかを判断します。
そのため、希望者が必ず選任されるとは限りません。
場合によっては、弁護士などの有資格者といった親族以外が選ばれることもあるでしょう。
万が一希望者が選ばれなくても、申立て後は取り消せないので、慎重に選ぶべきといえます。

申立ての手続きに必要な書類

不動産売却で成年後見人を選任する際、申立ての手続きには下記の書類が必要です。

• 申立書と申立事情説明書
• 本人と後見人の戸籍謄本と住民票
• 本人の診断書
• 後見登録がされていない証明書
• 財産目録や収支を裏付ける資料

申立てする家庭裁判所によって、手続きに必要な書類が異なるので、あらかじめ確認しておくのがおすすめです。

成年後見人による不動産売却の方法

最後に、成年後見人による不動産売却の方法をご紹介します。
成年後見人が本人に代わって不動産売却する際、一般的な売却と少し異なる点があるので注意が必要です。
成年後見人による不動産売却の方法1：土地や建物の相場を確認する
まずは土地や建物の相場を調べることから始めます。
どのくらいの価格で売却できそうなのか、条件やエリアが近い不動産が売りに出されていないかを調べましょう。
周辺相場をチェックすれば、おおよその売却価格を把握できます。
成年後見人による不動産売却の方法2：不動産会社と媒介契約を締結する
相場を把握できたら、次は不動産会社との媒介契約です。
媒介契約の締結後、不動産会社による販売活動が開始します。
チラシを作成するだけでなく物件情報サイトに不動産の情報を登録したり、内覧対応をおこなったりするので、効率良く買主を見つけられるでしょう。
成年後見人による不動産売却の方法3：買主が見つかったら売買契約を締結する
買主が見つかったら売買契約を締結します。
成年後見人による不動産売却では、売買契約書に「停止条件」を付けるのが一般的です。
停止条件によって、家庭裁判所から不動産売却の許可が下りなかった際は、契約が無効となります。
成年後見人が勝手に売却するのを防止するためにも、停止条件付きで締結しましょう。
成年後見人による不動産売却の方法4：家庭裁判所から売却の許可を得る
売買契約の締結後、居住用不動産の場合は家庭裁判所に不動産売却の許可を得ます。
許可が下りればそのまま売却できますが、否決の場合は契約は無効です。
成年後見人による不動産売却の方法5：決済と引き渡し
家庭裁判所から許可が下りたら、決済と引き渡しをおこない不動産売却の完了です。

居住用不動産と非居住用不動産で売却方法が異なる

先述でご紹介したとおり、成年後見人が不動産売却をおこなう際、居住用不動産の場合は家庭裁判所から許可を得なくてはなりません。
たとえ成年後見人であっても、本人の住まいを勝手に売却することは認められないからです。
委任状などで簡単に売却できてしまうと、本人は大切な住まいを失うことになるでしょう。
そのため、家庭裁判所の許可を得ずに売却した場合、その契約は無効となります。
その反面、非居住用不動産は、本人の生活費や医療費の捻出などの正当な理由がある場合に限り、家庭裁判所の許可なく売却することが可能です。
ただし、非居住不動産だからといって無制限に売却できる訳ではありません。
本人以外の誰かにために売却することは、正当な理由にならないので注意が必要です。

まとめ

不動産売却における成年後見制度とはなにか、申立ての手続きや売却の方法を解説しました。
一般的な売却と少し異なるため、成年後見人や売却の流れについて理解を深めておくと安心です。
私たち「ハウスドゥ 愛西（株）不動産トータルサポート」は、愛知県あま市周辺での不動産売却を専門としております。
ぜひお気軽にお問い合わせください。