【2023年版】抵当権のある不動産は売却できる？競売になる前に実行したい対処法もご紹介

住宅を購入されるとき、ほとんどの方がお世話になる金融機関の住宅ローン。
基本的に住宅ローンで借入をすると、購入する土地や建物に「抵当権」という権利が設定されます。
しかし住宅ローンの返済がうまくいかず、マイホームを売却しようと思っても、この抵当権が設定されていると家を売却できません。
もし住宅ローンが返済不可能だと感じたら、なるべく早めに対処することが重要です。
この記事では抵当権の概要や、住宅ローンが返済不可能になったときの対処法をご紹介いたします。
愛知県稲沢市周辺で住宅ローンの返済にお悩みの方は、ぜひご参考になさってください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！
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不動産売却における抵当権とは？

住宅ローンは高額な借入金を長期的に貸し付けるため、融資する金融機関には常に大きなリスクがつきまといます。
なぜなら住宅ローンを借り入れた方が、なんらかの事情で返済できなくなる場合もあるからです。
そこで金融機関が借主に対して課すのが抵当権です。
抵当権とは、住宅ローンを利用して購入した不動産などを担保として登記し、返済が滞ればそれを競売などで売却して、残債を回収できる権利のことです。
そのため借主がローンを完済して、金融機関のリスクが解消されなければ、抵当権は抹消できないようになっています。

抵当権が付いたままの不動産は売却できる？

では抵当権が付いたままでも、不動産は売却できるのでしょうか？
結論からいうと、抵当権が付いていても、売却活動自体は可能です。
しかし不動産売買をおこなう場合、引き渡し時には買主の所有権を阻害する一切の権利を抹消しなければなりません。
そのため売買契約を結んだら、売買代金でローンを完済して抵当権を抹消し、その後に引き渡す必要があります。
ただし先述したとおり、ローンを完済しない限りは基本的に抵当権を外すことはできません。
売却代金や自己資金でローンを完済できない場合は、抵当権を外せず、その不動産を売却できないことを理解しておきましょう。
また抵当権は住宅ローンを完済すれば、自動的に消えるわけではありません。
抵当権を抹消するには、抵当権の抹消登記手続きが必要です。
ローンを完済しているのに抵当権が抹消されていないと、不動産に抵当権が付いたまま売却することになってしまいますので、ご注意ください。

住宅ローンが返済不可能になったときの対処法とは？

抵当権が付いたまま、不動産売却を検討することになるケースのひとつが、住宅ローンが返済できなくなった場合です。
住宅ローンが返済不可能になった場合、どれだけ早く対処できるかによって、その後の負担が大きく異なります。
ここでは、まず最初におこないたい対処法をご紹介します。

住宅ローンの返済が難しい場合の対処法①：金融機関に相談する

住宅ローンが返済不可能だと感じたら、まずは住宅ローンを契約している金融機関に相談しましょう。
病気や介護などによる一時的な収入減など、金融機関を納得させられる理由があれば、期間を決めて返済条件を変更してもらえる可能性があります。
一般的には、毎月の返済額を少し減らすだけの軽微な変更であれば長期間の変更が認められやすいです。
元本の返済を一時的になくし、利息のみの支払いにするなどの大幅な変更なら、短期間であれば認められる可能性があります。
ただし条件変更は一時的なもののため、決められた期間が終了したあとは元の返済金額に戻ります。
元本が減るわけではないため、今後の収入の見込みまで計算に入れて条件変更を依頼しましょう。

住宅ローンの返済が難しい場合の対処法②：保険適用できないか確認する

住宅ローンが返済不可能になった理由が病気やけがによるものの場合、保険が適用できる可能性があります。
住宅ローンを契約する際、多くの方は団体信用生命保険に同時に加入しています。
基本的には、契約者が死亡した場合に住宅ローンの残りの金額が保険金として支払われるものですが、特約によって死亡以外でも保障されることがあるのです。
特約の内容はさまざまで、がんや脳卒中、急性心筋梗塞、高血圧症、糖尿病などで保障されるものもあります。
団体信用生命保険は住宅ローンの契約時に加入するため、昔のことで契約内容を忘れてしまっている方も少なくありません。
保険が適用されれば住宅ローンの悩みが解決できる可能性もあるため、最初に確認してみましょう。

住宅ローンの返済が難しい場合の対処法③：売却する

今後の収入がどうなるかわからず、住宅ローンの返済に対する重い負担が続くと感じる場合は、不動産を売却するのも有効な対処法のひとつです。
売却することにより、住宅ローンだけでなく固定資産税の負担からも解放されるでしょう。
ただし想定される売却金額よりも住宅ローンが多く残っている「オーバーローン」の場合、通常の不動産売却はできません。
まずは不動産会社に査定を依頼し、不動産の現在の価値を知っておきましょう。

住宅ローンが返済不可能！競売にかけられる流れとは？

住宅ローンが返済不可能となったまま、なにも対策しないでいると、家は競売にかけられることになります。
競売は所有者にとっては不利な条件での売却となるため、そうなる前に対処法を実行することが大切です。
ここでは、競売について解説します。

競売の流れ①：督促状・催告書が届く

住宅ローンが返済不可となり、滞納が2か月ほど続くと、督促状が届きます。
「早く支払いしてください」という内容が書かれていますが、この時点で支払えば大きな問題にはなりません。
しかしこのまま放置していると、最後通告ともいえる催告書が届きます。
催告書では「このままでは住宅ローンを一括返済してもらうことになります」という内容が書かれています。

競売の流れ②：住宅ローンの一括返済が求められる

さらに住宅ローンの滞納が続くと、債務者の代わりに保証会社から金融機関にお金が支払われます。
その後は、金融機関ではなく保証会社に対して代わりに支払われた金額を一括返済しなければいけません。
分割でコツコツ返済することが認められていた債務者にとって利益が失われるため、「期限の利益の喪失」といわれます。

競売の流れ③：競売の手続きが開始される

住宅ローンを一括返済できなければ家は競売にかけられ、売却代金はお金を貸している債権者に全額支払われます。
家の所有者である債務者の手元には、お金がまったく残らないことがほとんどです。
また競売での売却金額は市場価格と比べると、4割から5割ほど安い価格になる傾向にあります。
売却代金でも返しきれない部分は借金として残り、競売後に一括返済が求められます。
現実的に一括返済ができる方はほとんどおらず、競売後の生活の立て直しが困難になるケースが少なくありません。

住宅ローンが返済不可能になったら「任意売却」を検討しよう！

住宅ローンが返済不可能で、オーバーローンになっており通常の不動産売却ができない場合は、早めに任意売却を検討しましょう。
ここでは、任意売却について解説します。

任意売却とは？

任意売却とは、金融機関から特別な許可をもらって、抵当権が設定されている不動産を売却する方法です。
先述したとおり、住宅ローンを契約する際には、返済が滞った場合に不動産を競売にかけて貸したお金を回収できるように、抵当権が設定されます。
抵当権が設定されている限り、たとえ不動産の名義人であっても勝手に売却することはできません。
抵当権を抹消するためには住宅ローンを完済する必要があるため、売却代金でも完済する見込みのないオーバーローンの場合は、通常の不動産売却はできないのです。
そこで、抵当権が設定されている状態のままでも売却できる方法が任意売却です。
任意売却が可能なのは、住宅ローンを数か月滞納してから競売の入札が開始されるまでに限定されているため、良い条件で売却するためにも早めに手続きを開始することが大切です。

任意売却のメリット

任意売却は競売に比べるとメリットの多い売却方法です。
任意売却では、一般的な不動産売却とほとんど変わらない方法での売却が可能です。
競売では新聞やインターネット上に競売の情報が公開されるため、近隣住民や遠く離れた知人、親戚にまで情報が知られてしまうことも珍しくありません。
一方、任意売却でも不動産会社が公告を出すなどして買主を探しますが、任意売却であることを公表する必要はないため、プライバシーが守られます。
市場価格とほぼ変わらない価格での売却が期待できるため、競売よりも売却後に残る借金が少なくなるでしょう。
また売却後に残った借金は、金融機関との交渉によっては分割払いが認められます。
毎月の返済金額は、無理なく返せる額に設定されることが一般的です。
さらに金融機関との交渉により、売却代金から一部を引っ越し費用として差し引くことも可能なため、新生活にスムーズに移行しやすいでしょう。
任意売却はこのように競売よりもメリットが多い売却方法ですが、開札日の1日前になると任意売却にはできません。
金融機関との交渉にも時間が必要で、時間に余裕があるほうが有利な条件で売却しやすくなるため、なるべく早く動き出すことが大切です。

まとめ

住宅ローンを組んで購入した不動産には、返済が滞った場合にその不動産を競売にかけて、金融機関が融資金を回収できるように、抵当権が設定されます。
住宅ローンが返済不可能になった場合、そのままでは抵当権付きの不動産は売却できませんが、任意売却であれば売却できる可能性があります。
住宅ローンの返済が負担に感じたら早めに対処することで、状況を改善しやすくなるでしょう。
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