2023年版｜法人の不動産売却でかかる税金とは？計算方法や節税方法を解説

会社の経営者が不動産売却で悩むのが、法人として売るか個人として売るかということです。
土地や建物の売却では税金がかかるうえ、個人とは税制上の扱いが異なるため、節税時も異なる観点を持つ必要があります。
今回は法人の不動産売却をテーマに、個人との税金の違いや計算方法、節税方法を解説します。
愛西市、あま市で不動産売却をお考えの方はぜひ参考になさってください。

法人の不動産売却でかかる税金と個人との違い

まずは、法人の不動産売却でかかる税金と、個人との違いについて解説します。

個人の売却でかかる税金とは？

個人が不動産売却する場合、課税される税金は所得税です。
売却で得た利益のことを譲渡所得と呼び、譲渡所得に応じて譲渡所得税という税金がかかります。
しかし、個人の不動産売却では、税金の負担を軽減できる控除や特例があります。
代表的なのが、居住用不動産（マイホームなど）を売ったときの3,000万円の特別控除です。
条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。
この特例により、譲渡所得がゼロまたはマイナスになれば、基本的に譲渡所得税は非課税です。

法人の売却でかかる税金とは？

法人の不動産売却において、考慮すべき税金は下記のとおりです。

• 法人3税（法人税・法人住民税・法人事業税）
• 重課税
• 印紙税
• 消費税

法人税とは、会社の利益に対してかかる税金です。
そのため、業績の良し悪しによってかかる税金の金額が異なります。
また、法人の不動産売却は、ビジネスとしておこなうのが個人の不動産売却との違いです。
企業利益として計算されることになるため、不動産売却以外で得た利益も合わせて計算します。
そのため、不動産取引のみで課税額がいくらになるのか計算するのは困難です。
法人住民税とは、事務所のある自治体に納める地方税となります。
事務所がある各自治体への納税が必要です。
法人事業税は、事業で必要となる、施設やサービスに対して支払います。
会社を経営するうえで、ガスや水道、電気や公共施設などを使用することも多いのではないでしょうか。
それらインフラは、維持するためにコストがかかるため、法人事業税という形で支払います。
また、法人の場合、法人税とは別に、重課税という税金を計算しなければなりません。
重課税とは、不動産売却に関わる税金のことです。
所有期間によって、適用する税率が異なります。
印紙税は、売買契約書にかかる税金で、契約金額に応じた収入印紙を貼り付けて納税するのが特徴です。
個人・法人関係なく課税され、たとえば契約金額が1,000万円超え5,000万円以下なら、印紙税は1万円となります。
消費税は、建物を売却した際に課税される税金です。
土地は原則非課税となるため、消費税を計算する際は土地と建物をわけて計算する必要があります。

法人における不動産売却時の税金の計算方法

続いて、法人における不動産売却時の税金の計算方法を解説します。

法人税の計算方法

法人税は会社の利益に対して課税されるため、まずは課税所得を、下記の計算式で算出します。
課税所得＝利益－損益
課税所得が算出できたら、下記の計算式で法人税を求めます。
法人税＝課税所得×法人税率－控除額
法人税率は、種類や年間の所得によって異なります。
たとえば、普通法人で年間の所得が800万円以下の場合、19％または15％、800万円以上なら23.2％です。

法人住民税の計算方法

法人住民税の計算方法は、下記のとおりです。
法人住民税＝法人税割÷均等割
先述したとおり、法人住民税は自治体に納める地方税です。
法人税額と住民税率から構成され、地域によって税率が異なります。
均等割は、会社の規模によって異なるため、あらかじめ調べておくのがおすすめです。

法人事業税の計算方法

法人事業税の計算方法は、下記のとおりです。
法人事業税＝法人全体の課税所得（不動産売却で生じた利益も含む）×法人事業税税率
不動産売却で生じた利益を、会社の利益に合算して算出するのが特徴です。
また、法人事業税率は、自治体によって異なります。

重課税の計算方法

重課税は、先述したとおり不動産売却に関する税金のひとつです。
所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得となり、譲渡所得に対して5％の税率をかけます。
所有期間が5年を超える場合、長期譲渡所得となり、税率は10％です。
重課税は、所有期間が5年を超えるか否かで、税率が変わる仕組みとなります。

消費税の計算方法

土地と建物をセットで売却し、消費税を算出する場合、まずは土地の価格と建物の価格をわける必要があります。
土地は消費するものではないという考えがあり、原則消費税が課税されないからです。
一般的に用いられるのが、固定資産税評価額を使う方法となります。
固定資産税評価額の割合を出したうえで、土地建物総額に建物の割合を当てはめ、消費税を算出します。

法人だからこそできる不動産売却時の節税方法

最後に、法人だからこそできる不動産売却時の節税方法を解説します。

節税方法1：利益を投資に回す

節税方法としてまず挙げられるのが、売却で得た利益を投資に回すことです。
投資で利益を減らせば、その分節税につながります。
会社で使用する設備を新しくしたり優秀な人材を確保したり、会社の将来のための出費なら、無駄になることはありません。
法人税などから控除できる設備は、1台160万円以上の機械装置、1台120万円以上のインターネット接続デジタル複合機、70万円以上のソフトウェアです。
経営改善設備として、1台60万円以上の建物付属設備、1台30万円以上の器具備品も控除できます。
人件費が増えた場合の控除は「給与支給増加額×10％」です。

節税方法2：利益を分散させる

利益を分散させ、税率を低くすることも、節税方法のひとつです。
法人の場合、個人とは違い、不動産売却で得た利益をほかの所得に分散することができます。
たとえば、役員の退職金に回す方法です。
役員が退職するタイミングで不動産売却すれば、有効的に節税できるでしょう。

節税方法3：物件を新しく購入して減価償却費を計上して利益を減らす

節税方法として、物件を新しく購入することも挙げられます。
物件を新しく購入し、減価償却費を計上して利益を減らす方法です。
法人の場合、すべての所得の損益を合算できるため、減価償却費を用いて利益を減らすことができます。

節税方法4：特別控除を利用する

収用にともなう不動産売却なら、特別控除により税金の負担を軽減できます。
収用とは、国や自治体が、公共的な目的のために不動産を取得することです。
損失から最大5,000万円が控除され、高い節税効果が期待できます。
限られたケースでしか利用できませんが、収用が理由で不動産を売却する際は、ぜひ利用したい特別控除と言えるでしょう。

まとめ

法人の不動産売却では、個人での売却とは異なる税金がかかります。
個人の不動産売却とは異なる税制も存在するため、売却前に税金の計算方法を調べておくと良いかもしれません。
法人ならではの節税方法を取り入れれば、納める税金の金額をコントロールすることが可能なので、ぜひ活用なさってください。
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