2023年｜不動産売却の譲渡損失時に利用できる特例とは？確定申告についても解説

不動産売却では、必ずしも利益がでるわけではなく、損失が生じるケースも多いです。
しかし、損失が発生しても税金面で優遇される措置があるため、事前に条件などを把握しておくとスムーズに利用できるでしょう。
そこで、不動産売却で発生する譲渡損失とは何かや利用できる特例、また特例を受けるための確定申告について解説します。
弥富市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひこの記事をチェックしてみてください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富・佐屋を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！
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不動産売却における譲渡損失とは？

まずは、不動産売却で発生することがある譲渡損失について解説します。

譲渡損失とは

譲渡損失とは、不動産などの資産を売却した際に生じる売却損のことです。
購入時よりも売却で得た金額のほうが低い場合に譲渡損失が発生します。
譲渡損失が発生したかどうかは、以下の計算式で譲渡所得を求めて判断します。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
上記の計算により、譲渡所得がマイナスとなった場合は譲渡損失が生じたことになります。
なお、取得費とは購入時にかかった費用のことで、譲渡費用とは売却時にかかった費用のことです。
売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて、売却時の利益（譲渡所得）を算出します。

譲渡損失は税金がかからない

上記の計算により譲渡損失が生じた場合は、税金はかかりません。
一方で、譲渡所得がプラスになり利益が生じた場合は、住民税や所得税がかかります。
また、2037年までは復興特別所得税も課税されます。

譲渡損失が発生した場合は税金の軽減措置が受けられる

不動産売却によって譲渡損失となったからといって、必ずしも損をするわけではありません。
損失時には、税金の軽減措置が適用されることがあるからです。
それは「損益通算」と「繰越控除」の2つです。
損益通算とは
損益通算とは、売却で生じた損失と売却した年のそのほかの所得（給与など）を相殺できる仕組みです。
損益通算すれば、そのほかの所得に係る税金（住民税や所得税）を減らすことができ、節税対策になります。
繰越控除とは
繰越控除とは、その年に相殺しきれなかった損失を翌年に繰り越すことです。
繰り越しは翌年以降最大で3年間可能で、損失分をカバーすることができます。
そのため、売却した年と合わせて4年間は所得税や住民税を軽減できることになります。
このように、不動産売却による売却損が大きくても、税金の軽減措置を受けれる点が大きなメリットと言えるでしょう。

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不動産売却で譲渡損失が生じた際に利用できる特例と条件

譲渡損失が発生した際に利用できる「譲渡損失」と「繰越控除」についての特例と利用条件を解説します。
利用できる特例には、以下の2つがあります。

• マイホーム買い換え時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• マイホーム売却時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

それぞれの特例と利用条件について見ていきましょう。

特例①マイホーム買い換え時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

1つ目の特例は、マイホームを買い換える目的で売却した際に利用できる特例です。
この特例を利用するには、売却する物件、買い換え対象物件のそれぞれの条件を満たす必要があります。
売却する物件の条件
売却する物件の条件は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていることです。
また、敷地面積の500㎡までは控除対象となりますが、500㎡を超える部分は控除対象外となるため注意が必要です。
買い換え対象物件の条件
買い換える物件の条件は、売却した翌年の12月31日までに借り入れにより取得することです。
また、物件を取得した年の翌年12月31日までに入居もしくは入居見込みであることも条件となっています。
さらに、床面積が50㎡以上であることや、特例を受ける年の年末に住宅ローン残債があるなどの条件も満たす必要があります。
なおこの特例は「住宅ローン減税制度」との併用は可能です。
ただし注意点として、その年の所得が3,000万円以上の場合は特例の対象外となるため注意しましょう。

特例②マイホーム売却時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

2つ目の特例は、買い換えを目的としていない売却時に利用できる特例です。
この特例を利用するための条件は、売却前日に住宅ローンの償還期間10年以上でローン残債があることが条件となっています。
また、買い換え時の特例と同様に、売却年の1月1日時点で所有期間が5年超えであることも満たす必要があります。
この特例の注意点は、翌年に繰り越せる損失の額は、住宅ローン残債から売却物件の売却価格を差し引いた額に限られる点です。
なお、住宅ローンの対象となるマイホームには住んでいないことになるため、住宅ローン控除制度とは併用することはできません。
また、買い換え時と同じく所得が3,000万円以上の場合も特例の対象外となるため注意しましょう。

不動産売却時の譲渡損失の特例を受けるための確定申告について

不動産売却時に譲渡損失が発生した際に、損益通算や繰越控除の特例を利用するためには、確定申告が必要になります。
確定申告をしなければ、条件を満たしていても特例が適用されないため注意が必要です。
ここでは、特例を受けるための確定申告の手続きの流れを解説します。

確定申告の流れ

確定申告は、不動産売却をおこなった翌年におこないます。

• 必要書類の準備
• 確定申告書の作成・提出
• 必要に応じて還付金の受け取り

まずは、必要書類を準備していきます。
必要書類には、住民票・登記事項証明書・売買契約書が必要です。
また、利用する特例によっては買い換えた資産を証明する書類や、ローン残高証明書なども揃えておきましょう。
確定申告書は、税務署や国税庁のホームページから入手することができます。
また、確定申告書は、ホームページ上で手順に従って作成することも可能です。
必要な入力項目を自動で判断するため、効率良く作成できるのでおすすめです。
確定申告書が作成できたら、税務署へ提出します。
提出方法は、以下の3つがあります。

• 税務署へ直接持参する
• 税務署へ郵送する
• 国税電子申告・納税システム（e-Tax）で自宅から送信する

どの方法でも可能ですが、手軽に時間を気にすることなく提出できるのは、e-Taxです。
とくに、毎年確定申告が必要な自営業やフリーランスの方は、初年度に登録しておけば次年度から楽に確定申告をおこなうことができます。
ただし、e-Taxを利用するには「電子証明書」が必要です。
利用方法がわからない場合は、ホームページ上にある利用ガイドや質問コーナー、または税務署窓口に問い合わせてみると良いでしょう。
そして確定申告が受理され、過払い金が発生した際は指定した口座へ入金されます。

確定申告の実施時期

確定申告の時期は、2月16日から3月15日までの間です。
不動産売却の場合は、売却した翌年になるため注意しましょう。

まとめ

不動産売却で譲渡損失が発生した場合は、損益通算や繰越控除の特例を利用することができます。
特例を利用できれば、住民税や所得税などの税金の負担を軽減でき、節税対策が可能です。
ただし、所有期間が5年を超えていることなど一定の条件を満たす必要があるため、利用条件は確認しておくようにしましょう。
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