【津島市不動産売却】オーナーチェンジ物件は売却しにくい？売却を成功させる方法を解説

入居者がいる状態の賃貸物件を売却する際は「オーナーチェンジ物件」という形で売り出します。
しかし、オーナーチェンジ物件は空室状態と比べると売却しづらいことがあるため、売却を成功させるコツを知っておくことが大切です。
そこで、オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由や売却価格の調べ方について、また売却を成功させる方法を解説します。
愛知県津島市でオーナーチェンジ物件の売却をご検討中の方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

オーナーチェンジ物件が売却しにくいと言われる理由

入居者がいる状態のオーナーチェンジ物件は、一般的に空室時の状態での売却に比べて売却しにくいと言われています。
その理由は以下の3つが挙げられます。

• ターゲットが投資家に限定されるから
• 住宅ローンを組めないから
• 満足のいく賃貸収入が得られるとは限らないから

それぞれの理由について解説します。

理由1：ターゲットが投資家に限定されるから

オーナーチェンジ物件は、居住用の不動産と異なり買主のターゲットが限定されてしまいます。
オーナーチェンジ物件のような投資目的の物件を購入する方は、投資家の方がほとんどです。
しかし、居住目的の買主の数と比べると圧倒的に少ないです。
そのため、買主が見つかりにくく売却しづらい状態となってしまいます。

理由2：住宅ローンが組めないから

オーナーチェンジ物件を購入する際に、住宅ローンを組めないという点も売却しにくい理由の1つです。
住宅ローンはあくまでも居住を目的とした不動産を購入する際に利用できるローンのため、オーナーチェンジ物件のような収益物件は利用することはできません。
つまり、買主は現金により一括払いもしくは、不動産投資用ローンで購入するしか手段がないことになります。
しかし、不動産投資用ローンは、金利が高いという点がデメリットです。
そのため、オーナーチェンジ物件のような収益物件を購入する方は、資金力がある方に限定されてしまうため購入が難しくなります。

理由3：満足のいく賃貸収入が得られるとは限らないから

入居率が低いオーナーチェンジ物件を購入した場合、満足のいく賃貸収入が得られることができません。
入居率が低いと空室の分だけ賃貸収入が得られないため、赤字となるリスクも考えられます。
つまり、赤字となる恐れがある物件を購入する方は少ないため、結果的にオーナーチェンジ物件は売却しにくい傾向にあります。

オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方

オーナーチェンジ物件のような賃貸物件は、将来的に利回りがどのようになるのか気になるところです。
そのため、売却価格がどのくらいになるのか、調べておくことが大切です。
売却価格の調べ方は以下の3つの方法があります。

売却価格の調べ方①直接還元法

売却価格の調べ方の1つ目は、1年間で得られる収益と利回りから売却価格を計算する「直接還元法」です。
直接還元法は、以下の計算式を用います。
売却価格＝1年間の純利益÷還元利回り
純利益とは「賃貸収入－経費」で算出した金額のことです。
還元利回りとは、賃貸物件で得られる投資利回りを指します。
たとえば、1年間の家賃収入が150万円、経費が50万円、還元利回りが5％だった場合、以下のように計算できます。
売却価格＝（150万円－50万円）÷5％＝2,000万円
この場合の賃貸物件は、2,000万円の売却価格ということになります。

売却価格の調べ方②DCF法

売却価格の調べ方の2つ目は、将来的に得られる収益を現在の価値に割り引いて計算する「DCF法」です。
投資を合理的におこなうため、現在の投資金額に対して将来どのくらいのお金が戻ってくるかを予測し比較する方法です。
直接還元法で予測できなかった空室リスクや賃料の下落率も考慮して計算されるため、正確な売却価格を予測することができます。
ただし、DCF法は計算方法が複雑になるため、専門家に依頼して算出してもらうと良いでしょう。

売却価格の調べ方③不動産会社による査定

売却価格の調べ方の3つ目は、不動産会社が売却価格を予測する「査定」の方法です。
基本的に不動産会社は物件の査定を無料でおこなっています。
不動産会社へ依頼すれば、物件の立地や築年数、また上記でご説明した直接還元法やDCF法なども考慮したうえで、正確な売却価格を予想いたします。
愛知県津島市で売却をご検討中の方は、ぜひ「ハウスドゥ 弥富・佐屋（株）不動産トータルサポート」へ査定をご依頼ください。

オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法

売却しにくいと言われるオーナーチェンジ物件でも、以下の方法を用いれば売却が成功する可能性が高くなります。
売却を成功させる方法は以下の3つです。

• 空室改善をする
• 更新料を無料にする
• オーナーチェンジ物件のメリットを伝える

それぞれの方法を解説します。

①空室改善をする

まずは空室改善をすることが重要です。
空室が多いまま売却すると、空室が続いているから売却を検討していると思われる可能性があります。
できるだけ高く売却するためには、満室状態で売り出すのが理想的と言えるでしょう。
では、実際にどのような空室改善をおこなえば良いのでしょうか。
具体的には、賃料を見直すところから始めましょう。
周辺の相場よりも賃料が高い場合は、候補から外されている可能性があります。
適切な賃料設定となっているのか、相場を調べて比較してみましょう。
また、賃貸物件の管理を管理会社へ依頼している場合は、ほかの管理会社などを検討するのも1つの方法です。

②更新料を無料にする

契約の更新時期になると、更新料が発生するため退去する方も少なくありません。
そのため、更新料を無料にするという方法も売却を成功させる方法です。
更新料を無料にすれば、そのまま住み続けたいという方もおられるでしょう。
オーナーチェンジ物件のリスクは、購入後に入居者が退去してしまい賃貸収入が得られなくなることです。
そのため、入居者に契約更新を確約してもらうことで、購入希望者が現れやすくなるでしょう。

③オーナーチェンジ物件のメリットを伝える

オーナーチェンジ物件のメリットを的確に伝えることも売却を成功させるポイントです。
オーナーチェンジ物件の大きなメリットは、賃貸収入がすぐに得られることです。
毎月の収入が予測できやすいため、投資計画が立てやすい特徴があります。
さらに入居者がいれば賃貸人を探す手間も減り、希望者が現れるかの心配も減るでしょう。
また、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は安い価格で購入できる点もメリットの1つです。
居住用として利用ができないため、居住用物件よりも安くなる傾向があります。
これらのメリットを伝えて物件の魅力をアピールすることが大切です。

まとめ

入居者がいる状態で売却するオーナーチェンジ物件は、空室時と比べて売却しにくい傾向にあります。
しかし、更新料無料や空室改善をおこなえば、売却を成功できる可能性が高くなるでしょう。
オーナーチェンジ物件の売却をご検討中の場合は、まずは不動産会社に査定を依頼し、いくらで売却できるのかを予測することをおすすめします。
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