【2024年】送電線下の不動産でも売却は可能？影響や不動産評価を調べる方法を解説

送電線の下に不動産をお持ちの方は、売りに出した際に買主が現れるか心配になりますよね。
そこで今回は、そもそも送電線とはなにか、送電線の種類や不動産価格への影響、送電線下の不動産評価を調べる方法や売却前に確認することを解説します。
津島市、弥富市の送電線下にある不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前にチェック！送電線の種類

送電線下に位置する不動産でも、適切な知識を持てば、満足のいく売却が可能です。
送電線の種類や特性を理解することが、良い条件での売却につながります。

送電線の種類

送電線にはいくつかの種類があります。
自宅に供給されている電線も、送電線の1つです。
送電線の電圧は、電技省令第3条によって次の3つに分類されています。

• 低圧：交流600V以下、直流750V以下
• 高圧：交流600V超から7,000V以下、直流750V超から7,000V以下
• 特別高圧：交流および直流ともに7,000V超

特別高圧は、大量の電力が必要な大規模施設や工場で使用されるものです。
高圧の電力は変電所から専用の送電線を介して供給され、電力は変電所で減圧された後、市街地を走る配電線を通じて電柱へと届けられます。
その後、電柱に設置されている変圧器で電圧をさらに下げ、各家庭に配電される仕組みです。
発電所で作られた電気は、最終的に家庭で使われる100Vまたは200Vに変換されます。

不動産売却との関係

送電線の電圧が高いほど、不動産の価値に影響を与える可能性があります。
高圧線と聞くと大きな鉄塔を思い浮かべるかもしれませんが、自宅に供給される配電線以外のすべてが高圧線です。
大きな鉄塔が近くにないからと言って「自宅が高圧線下にない」と安易に判断することは避けましょう。

送電電圧の推定方法

送電電圧は、鉄塔と電線の間にある「がいし（絶縁体）」の数から推定が可能です。
がいしは、鉄塔の上にある白くてそろばんのような形状をした部品で、電線から鉄塔への電気の流れを遮断する重要な役割を担っています。
がいしの数が3～4個の場合は、送電電圧が2万から3万ボルトであることを示します。
一方、がいしの数が5～9個の場合は、送電電圧が7万7,000ボルトです。
がいしの数が増えるほど、送電電圧が高くなる傾向があるため、がいしの個数を目安に電圧の大まかなレベルを判断することができます。

送電線があたえる不動産の売却価格への影響

送電線下に位置する不動産は、一般的な物件と比較して売却価格が低くなる傾向があります。
その理由は、以下のとおりです。

建築制限への影響

送電線の存在は建物の建築に一定の制限をもたらします。
建物の上や近くに送電線がある場合、電磁波の影響や火災のリスクが生じるからです。
電圧が17万ボルト以上の場合、鉄塔の真下と側面3mまでの範囲（垂線下水平距離範囲）は、建築できません。
電圧が17万ボルト以下であっても、電圧の強さに応じて安全な距離が定められています。
電線がもっとも低くなる位置から一定の距離を確保しないと建築が認められないため、敷地が高圧線をまたがっていなくても、建築制限を受けることもあります。
たとえば、敷地前の道路に高圧線がかかっている場合、建築制限の影響を受ける可能性が高いです。
これらの制約により、購入者が望む建物を建設できない場合があるため、土地の利用価値が低下し、結果として売却価格にも影響を与えることになります。

補償金の影響

送電線が設置される際、電力会社は土地の所有者に対して補償金を支払います。
この補償金は「土地の利用が制約されること」に対する補償として支払われるものです。
補償金の受け取り方は、不動産の売却金額にも影響を及ぼす要素の1つとなります。
もし所有者が契約時に補償金を一括で受け取っている場合、その不動産を購入する買主は補償金を受け取る権利がありません。
このため、一括で補償金を受け取ったことが、不動産の売却価格を相対的に下げる要因となることがあります。
補償金の受け取り方について記憶があいまいな場合は、電力会社との契約書を確認しましょう。
過去にどのような取り決めがされていたかを把握しておくと、不動産売却時の適切な価格設定に役立てることができます。

騒音の影響

送電線や鉄塔は、風にさらされると風切り音を発生させることがあります。
音の感じ方には個人差があり、なかには「騒音が原因で眠れない」と感じる方もいるようです。
とくに風の強い地域にある物件や音に敏感な買主の場合、騒音を理由に売却価格の値下げを求めることも考えられます。
さらに、騒音問題や建築制限が存在しない場合でも、一部の買主は送電線自体に対して抵抗感を持ち、そのために購入を見送ることがあります。
これらの点を事前に理解し、不動産の売却を検討する際には、適切な情報提供と価格設定が重要です。

送電線下の不動産評価を調べる方法と売却前の確認項目

送電線下の不動産を売却する際は、評価方法や事前に確認すべき書類を事前に把握しておくとスムーズです。

送電線下の土地の評価基準

送電線や高圧電線が存在する土地は、一般的な土地とは異なり、評価が下がります。
国有地の場合、財務省の基準にしたがって、更地の価格の30%が評価額です。
更地の価格は、国税庁が毎年公開する路線価と土地の面積を掛け合わせて算出します。
路線価は国税庁の公式ホームページで確認できるため、売却を検討する前にチェックしておくと良いでしょう。
なお、相続税の評価に際しては、建築制限がある場合は30%の減価率が、家の建築が不可能な場合は50%の減価率が適用されます。

地役権設定登記の確認

送電線下の不動産を売却する際には、地役権設定登記の内容を確認することも重要です。
地役権とは、他人の土地を自己の利益のために利用することが許可された権利のことです。
たとえば、電力会社が送電線下の土地に高い建物が建てられるのを防ぐために地役権を設定し、建築制限をおこないます。
地役権は、法務局が管理する不動産登記簿謄本に記載されています。
ただし、山間部など一部の地域では登記がなされていない場合がありますので、注意が必要です。
もし家の上空に送電線があるにも関わらず地役権が登記されていない場合は、電力会社に対して契約内容を含めて確認をおこなうことが必要です。
また、地役権の設定の代わりに、土地所有者と電力会社間で別途「送電線架設保持に関する契約」が結ばれていることもあります。
この契約は債権契約とも呼ばれ、一般的には年払いで補償金が継続的に支払われるものです。
不動産登記簿に地役権が設定されていない場合には、送電線架設保持に関する契約が存在するかどうか電力会社に確認しましょう。

まとめ

送電線には、低圧・高圧・特別高圧の3種類の電圧があります。
送電線下にある不動産は、建築制限や電力会社から受け取る補償金、騒音などが売却価格に影響を及ぼします。
送電線下にある不動産は、売却前に「不動産評価額」や「地役権設定登記」、「送電線架設保持に関する契約」を確認しておくとスムーズに取引できるでしょう。
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