【2024年】埋蔵文化財がある土地とは？不動産売却におけるデメリットや売却方法を解説

土地を売却する際は、その土地に埋蔵物があると問題になることがあります。
とくに埋蔵文化財包蔵地は、売却の際に注意が必要です。
この記事では、埋蔵文化財がある土地とはどんな土地か、不動産売却時のデメリットや売却方法を解説します。
愛西市、あま市で埋蔵文化財包蔵地の不動産の売却を検討している方は、ぜひご覧ください。

埋蔵文化財がある土地とは？不動産売却への影響

不動産を売却する際、建物だけでなく土地の特性も重要なポイントとなります。
とくに、埋蔵文化財が含まれる土地（埋蔵文化財包蔵地）は、その特殊性から市場での扱いが異なることがありますので、十分な注意が必要です。

埋蔵文化財とは？

埋蔵文化財とは、私たちの足元深くに眠る歴史的な遺跡や遺構を指します。
遺跡の具体例としては、古代の方々の生活や文化を伝える石器や土器、古墳（巨石を用いた古代の墓）などです。
また、貝塚（古代の方々が使用した貝の山で、ゴミ捨て場のような存在）や古代の住居跡、炊事場なども該当します。
埋蔵文化財の遺跡は、以下のような時期に分類されます。

• 中世（1600年頃）
• 中世から江戸末期（1600年～1860年頃）
• 近現代（明治以降）

中世までの遺跡は、原則、埋蔵文化財の対象です。
中世から江戸末期の遺跡は、その地域に必要とされる重要な遺跡が対象となります。
明治以降の近現代の遺跡については、地域においてとくに価値の高いものが選ばれます。
埋蔵文化財は、日本の歴史や文化を照らす貴重な証拠であり、国や地方自治体によって保護されているのです。
そのため、不動産売却において埋蔵文化財のある土地（埋蔵文化財包蔵地）を扱う場合は、専門的な知識や手続きが求められます。

埋蔵文化財包蔵地とは

「埋蔵文化財包蔵地」とは、その土地に埋蔵文化財が存在することが公に知られている場所のことです。
日本全国には約46万か所もの包蔵地が存在します。
地方自治体は「遺跡地図」や「遺跡台帳」を作成し、公知の埋蔵文化財に関する情報を提供しています。
しかし、リストに記載されていない場所であっても、新たな埋蔵文化財が発見される可能性があるため、注意が必要です。
不動産を売却する際には、売却予定の土地が埋蔵文化財包蔵地に指定されているかどうかを確認することが重要です。

埋蔵文化財包蔵地に該当する不動産の売却時のデメリット

所有する不動産が埋蔵文化財包蔵地の場合、以下のようなデメリットが生じる可能性があります。

①売却価格の低下

埋蔵文化財包蔵地の不動産を売却する際は、長期間にわたる発掘調査や工事の遅延、高まるコストなどが原因で、市場価格よりも低い売却価格を設定せざるを得なくなることがあります。
たとえば、発掘調査中に文化財が見つかった場合、調査が完了するまでの間、住宅の工事を中断しなければなりません。
このため、配管工事や浄化槽の設置など、住宅建設に必要なすべての工事が遅延する可能性があります。
また、発掘作業が多く、工期が長引くため、通常の建設に比べてコストが割高になることが予想されます。
調査の結果によっては、地盤改良がおこなえない、または建築が不可能な土地と判断される可能性もあります。
これにより、土地の活用が制限されるため、売却価値が下がることがあります。

②買主が見つかりにくい

埋蔵文化財包蔵地に該当する不動産を売却する際、買主が見つかりにくいという問題もデメリットの1つです。
たとえ売却価格を引き下げたとしても、買主が見つからないことがしばしばあります。
前述のとおり、発掘調査を要したり、建築制限がかかったりする恐れがあるため、買主にとって魅力が下がるからです。

③調査費用の負担

埋蔵文化財包蔵地を売却する際のもう一つの大きなデメリットは、調査費用の発生です。
調査費用は、一般的に自己居住用の専用住宅を建設する際には自治体が負担することが多いですが、以下のような特定のケースでは土地の所有者が負担しなければなりません。

• 投資目的での土地購入：駐車場など、投資のために土地を購入
• 事務所兼自宅の建築：住宅としてだけでなく、事務所としても使用する建物を建設する場合
• 収益物件の建設：アパートやマンションなど、賃貸物件を建設する場合

上記の場合、発掘作業には多額の費用がかかるため、事業者は埋蔵文化財包蔵地を開発候補地から外すことが多いです。
調査には、重機のレンタル費用や人件費、測量費用や事務費、そして一時的な施設の設置費用など、さまざまなコストが含まれます。
具体的には、平成29年のデータによると、個人住宅の場合の調査費用は約94万円、事業目的の建設では約263万円と、事業用の土地の方が高額です。

埋蔵文化財包蔵地にある不動産の売却方法

埋蔵文化財が存在する土地における不動産の売却には特別な注意が必要です。
埋蔵文化財包蔵地としての特性を考慮し、買主からの損害賠償請求など、可能なトラブルを回避するためには、以下の方法を踏まえることが重要です。

売却方法①事前調査の徹底

埋蔵文化財包蔵地の不動産を売却する際の最初のステップは、事前に詳細な調査をおこなうことが挙げられます。
各地の自治体が提供する「遺跡地図」や「遺跡台帳」を活用して、その土地が埋蔵文化財の可能性があるかどうかを確認しましょう。
地図や台帳に記載がない場合でも、近隣に遺跡が存在する、または貝塚や古代の土器が発見されたとの噂がある場合には、その土地が埋蔵文化財包蔵地に該当する可能性があります。
そのため、地元の教育委員会や専門家と連携し、周辺地域も含めた念入りな調査をおこなうことが望ましいです。
事前調査を通じて、売却予定の不動産がどのような制約を受ける可能性があるかを明確にし、それを買主に正確に伝えることが、トラブルを未然に防ぎ、スムーズな不動産取引を実現する鍵となります。

売却方法②建物の建築経緯の確認

埋蔵文化財包蔵地にある不動産を売却する際の重要なポイントの1つは、現在の建物がどのような経緯で建築されたかを調査することです。
1970年以降に建築された建物の場合、建築確認済証には当時おこなわれた土地の調査結果が記載されていることが一般的です。
これにより、その建物がどのような基準で建設許可が出されたかがわかります。
文化財保護課からの意見書や関連する公的記録が残っている場合は、建物や土地がどのような文化財保護の対象となっていたかや過去にどのような対策が講じられたかがわかります。
もし、新築当時に発掘調査がおこなわれていて、建築に問題がないとの判断が出されていた場合、その情報は買主にとって価値があるものです。
これにより、買主は建て替えやその土地のさらなる開発を安心しておこなうことが可能になります。

売却方法③重要事項説明を丁寧におこなう

埋蔵文化財包蔵地にある不動産を売却する際、重要事項の説明はとくに注意深くおこなう必要があります。
重要事項説明は、不動産の売買において仲介の不動産会社に課される法的な義務であり、買主に対して土地の特性と制限を正確に伝えるために不可欠です。
重要事項説明書には、文化財保護法に基づく土地の制約や、過去におこなわれた発掘調査の結果など、できるだけ詳しい情報を記載します。
仲介の不動産会社が作成しますが、売主も知っている情報を告知する義務があります。

まとめ

埋蔵文化財とは、歴史的な遺跡や遺構のことを指し、文化財が埋まっている土地を埋蔵文化財包蔵地と呼びます。
不動産売却の際は、売却価格の低下や買主が見つかりにくい、調査費用がかかるなどのデメリットがあります。
売却の際には、土地の事前調査や建物の建築経緯の確認、重要事項説明を丁寧におこなうことが大切です。
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