売却応援キャンペーン 初心者にわかりやすい不動産売却

2023年版|知って得する!?遺留分と実家じまいについて知っておきたいこと



2023年版|知って得する!?遺留分と実家じまいについて知っておきたいこと

稲沢市、清須市の不動産売買専門店 ハウスドゥ 155号稲沢(株)不動産トータルサポート、代表の渡邉友浩です。最近、『実家じまい』という言葉を耳にされることが増えたかと思いますが、この『実家じまい』の一環で相続発生前に相続のご相談にご来店される方が増えています。
相続に関する法律は、民法によって定められています。民法では、法定相続人と呼ばれる特定の親族には、遺産の一定の割合を相続する権利が保障されています。これを『遺留分』といいます。遺留分は、被相続人が遺言書で遺産の分配を決めたとしても、法定相続人が最低限受け取るべき遺産の額です。つまり、たとえ遺言書に遺産を相続すると記載がなくても、法定相続人は遺留分を請求することができます。
しかし、遺留分に不動産が含まれている場合には、注意しなければならないことがあります。不動産は価値が高く、売却や譲渡などの手続きも複雑です。また、不動産の評価方法や時期によっても、遺留分の額が変わる可能性があります。そのため、遺留分の計算方法や手順を正しく理解しておくことが重要です。
さらに、相続での負担を減らすためには、相続が発生する前に対処しておくことも大切です。例えば、不動産の名義変更や贈与税の節税対策などです。これらの対策を行うことで、相続税や手数料などの支払い額を抑えることができます。
現在では少子高齢化や核家族化が進み、親や祖父母の住んでいた実家が空き家になってしまうケースも多くなっています。空き家は老朽化や荒廃が進みやすく、固定資産税や管理費などの経済的負担もかかります。また、空き家は火災や不法侵入などのトラブルの原因にもなります。そうした問題を防ぐためには、『実家じまい』と呼ばれる実家の処分を検討する必要があります。

実家じまいとは、実家を売却したり解体したりして手放すことです。実家じまいをするメリットは、空き家によるリスクや負担を回避できることや、実家から得られる資金を他の用途に活用できることです。しかし、実家じまいにはさまざまな手続きや注意点があります。例えば、実家の荷物の整理や処分方法、売却価格や費用の見積もりなどです。
今回は、遺留分や実家じまいについて投稿します。まずは遺留分の概要から見ていきましょう。遺留分とは何か、誰が受け取れるか、どうやって計算するかなどをご紹介します。次に、実家じまいの準備や処分方法について説明します。実家じまいをするために必要なステップやポイントをお伝えします。
稲沢市、清須市で相続の予定がある方や、今後実家をどうするかお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身 南山大学法学部卒 業界歴 24年
保有資格:宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産(空き家)、相続のお悩みもお気軽にご相談ください!!
年間100件以上の売却相談を頂いています!!


遺留分ってなに?


遺留分とは、法定相続人が最低限もらえる遺産のことです。法定相続人は、被相続人の配偶者や親族など、法律で決まった相続人です。遺言書で遺産の分配が指定されていても、法定相続人は遺留分を請求できます。例えば、配偶者は遺言書に書かれていなくても、遺留分を受け取れます。

遺留分の割合は相続人によって違うので注意!
法定相続人とは、被相続人の死亡時に法律によって相続人として定められた親族のことです。法定相続人には、遺留分という権利があります。遺留分とは、被相続人が遺言書で遺産の分配を決めたとしても、法定相続人が最低限受け取るべき遺産の額のことです。しかし、法定相続人であっても、必ずしも遺留分を取得できるわけではありません。遺留分の取得には、法定相続人の順位や割合が関係します。

法定相続人の順位や割合は、民法によって以下のように規定されています。
第1順位:法定相続人は配偶者と子または孫・遺留分は配偶者が1/4、子または孫が1/4
第2順位:法定相続人は配偶者と両親または祖父母・遺留分は配偶者が2/6、両親または祖父母が1/6
第3順位:法定相続人は配偶者と兄弟姉妹または甥や姪・遺留分は配偶者が1/2、兄弟姉妹または甥や姪には遺留分がなし
これらの順位や割合は、被相続人の死亡時に存在する親族によって変わります。たとえば、被相続人に子どもがいる場合、第1順位に該当する配偶者と子ども(または孫)だけが遺留分を請求できます。第2順位の両親や祖父母や、第3順位の兄弟姉妹や甥や姪は、遺留分を受け取ることができません。逆に、被相続人に子どもがいない場合、第2順位の両親や祖父母が遺留分を請求できます。第3順位の兄弟姉妹や甥や姪には、遺留分がありません。
遺留分を取得するためには、まず自分がどの順位に該当するかを確認する必要があります。次に、自分の取得できる遺留分の割合を計算する必要があります。その際には、被相続人の財産の評価額や他の法定相続人の数なども考慮する必要があります。

 ↓不動産売却のお悩みを不動産トータルサポートと解決しましょう!!


肝心な不動産評価額はどうやって決めるか?


遺留分に不動産が含まれる場合、その不動産の評価額を知る必要があります。しかし、不動産の評価額は一つではなく、目的や用途によって異なるものがあります。では、どのようにして不動産の評価額を調べるのでしょうか?また、不動産の評価額を使って遺留分を計算するにはどうすればいいのでしょうか?

STEP①不動産の価格を調べる
不動産の評価額には、以下の4種類があります。それぞれの特徴を理解してご覧ください。
地価公示価格 
地価公示価格は、国土交通省が公表する土地の価格です。 この価格は全国の基準地評価評価に基づいて算出されます。 地価公示価格は国税庁のウェブサイトで確認できるため、コストがかかりません。
不動産の周辺に基準地が存在しない場合は、参照になりにくい場合があります。

相続税路線価 
相続税路線価は、道路の価格を示すもので、相続税や贈与税の計算に使用されます。 評価したい土地に面する道路の路線価を確認することで、土地の評価額相続路線価も国税のウェブサイトで確認できるため、コストをかけずに調査できることがあります。ただし、相続税路線価は、時価よりも低くなる傾向がある点に注意が必要です。

固定資産税評価額 
固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税の計算に使用される基準評価額です。ただし、固定資産税評価額も相続税路線価と同様に、市場価格よりも低い評価が起こる場合があるため、その点に留意する必要があります。毎年5月頃に数量から提供される固定資産税明細書で確認できます。建物の評価額を算出する際には、この固定資産税評価額を参考にすることが多いです。

不動産評価額 
不動産評価評価額は、不動産鑑定士が算出した不動産の評価額です。 この評価額は他の3つの評価額と比べて妥当な時価に近い評価額を提供しますが、鑑定士に依頼する際にはコストがかかります。不動産の適切な評価額を知りたい場合や法的な手続きに関与する場合、不動産鑑定士への依頼を検討することがおすすめです。
↓初めての不動産売却は心配ですよね!不安を払拭したい方にご覧いただきたいです!!

初心者


STEP②相続人が協議してどの評価額を利用するか決定する

不動産評価額を調べたら、相続人全員で、どの評価額を利用して遺留分を計算するかを協議する必要があります。

どの評価額を利用するかは、相続人全員が同意する必要があります。

たとえば、相続人の1人が不動産評価額を希望したとしても、ほかの相続人が固定資産税評価額を希望する場合には、遺留分を決定することができません。


STEP③ 遺留分の計算

遺留分を計算するには、不動産の価値に遺留分割合をかけます。遺留分割合は、相続人の関係や数によって決まります123。例えば、相続人が配偶者と子供2人の場合、配偶者の遺留分割合は1/4、子供1人あたりの遺留分割合は1/8です。もし相続開始時に不動産の価値が5,000万円だったら、配偶者の遺留分は1,250万円(5,000万円×1/4)、子供1人あたりの遺留分は625万円(5,000万円×1/8)になります。不動産の価値が変わっても、この計算は変わりません。


無料査定 無料相談


遺留分の不動産評価額が決まらない場合はどうする?


遺留分の不動産評価額について、相続人間で合意ができないこともよくあります。 不動産評価額が決まらないときは、次のような方法が考えられます。

解決方法その①不動産鑑定士に鑑定してもらう
相続人同士ではなかなか話し合いがまとまらない場合、利害関係にない第三者に不動産の鑑定を依頼すると良いでしょう。 不動産の鑑定とは、不動産の価値や特性を調査し、その結果を報告書としてまとめることです。 前述したように、不動産評価額には複数の種類がありますが、裁判においてもっとも優先されるのは不動産鑑定士が算出する評価額です。 不動産鑑定士は、国家資格を持ち、法律や基準に基づいて不動産の価値を判断します。 約30〜40万円程度のコストがかかりますが、公平で正当な評価額が知りたい場合には、不動産鑑定士に鑑定を依頼することをおすすめします。 鑑定報告書は、相続税の申告や遺留分の計算などにも利用できます。

解決方法その②弁護士に相談する
相続に関する話し合いでは、ついつい感情的になってしまい話が進まないことも少なくありません。 相続人の数が多かったり、財産の内容が複雑だったりすると、意見の対立や紛争が起きやすくなります。 このような場合、弁護士に相談するのがおすすめです。 弁護士であれば、ほかの相続人との交渉を任せることもできるため、裁判をせずに遺留分を決められるかもしれません。 弁護士は相続法や判例に詳しく、適切な解決方法を提案してくれます。 遺留分だけでなく、相続に関する不安や疑問があれば、早めに弁護士へ相談しましょう。 弁護士に相談することで、円満な相続を実現できる可能性が高まります。

解決方法その③裁判所に訴訟を申し立てる
遺留分が当事者間で話し合っても決まらないときは、裁判所に調停や訴訟を申し立てることができます。 調停では、裁判官と調停委員が仲介して紛争を解決しようとしますが、合意に至らないこともあります。 その場合は、訴訟を起こすことになりますが、訴訟では裁判官が遺留分の金額を決めますので、自分の主張が通るとは限りません。 調停や訴訟にはメリットとデメリットがありますので、それらをよく考えてから申し立てるかどうかを決めましょう。
↓動画で解説します!おうちノウハウ講座!是非、ご覧ください!!

ノウハウ動


『実家じまい』を検討される方が急増!


相続の手続きをスムーズにすることはもちろん大切ですが、それよりも事前に負担を減らす対策をしておくことが重要です。 そのためにおすすめしたいのが『実家じまい』です。 実家じまいとは、自分が所有する家を売ったり、処分したりすることです。 昔は子どもたちが実家を引き継いで住み続けるのが一般的でしたが、今は核家族化が進んで、子どもたちは実家ではなく自分の家を買うことが多くなっています。 このように、実家を相続しても使わないで空き家になってしまうケースも珍しくありません。 そこで、子どもたちに実家の処分の負担をかけないように、実家じまいをする人が増えています。 では、なぜ実家じまいをするべきなのでしょうか。その理由を見ていきましょう。


実家じまいをおすすめする理由①子供が実家の処分に困らない

親が亡くなる前に実家じまいをしないと、子どもが空き家の管理や処分に苦労します。昔は子どもが実家に住むことが多かったですが、今は核家族化で空き家になることがよくあります。空き家はすぐに老朽化し、清掃や修繕が必要です。子どもが都心に住んでいたり、相続人が複数いたりすると、移動や話し合いにコストや手間がかかります。固定資産税も払わなければなりません。実家じまいをすれば、子どもは不動産の相続をしなくて済み、トラブルを避けられます。


実家じまいをおすすめする理由②ご自身の快適な生活の為

実家じまいは、相続人だけでなく自分のためにもなります。若いころの家でも、高齢になると不便に感じることがあります。実家を売れば、バリアフリー対応のマンションや老人ホームに引っ越すこともできます。実家じまいで、快適な老後を過ごせるかもしれません。また、ご自宅にお住まいし続けたいという方には、『ハウス・リースバック』をおすすめしています。ハウス・リースバックであれば、自宅の売却後も住み続けることができますし、相続が発生した場合は賃貸契約を解除することができます。


マンガ売却編



実家じまいをどうやってすすめたら良いか?


STEP①【最重要】お子さんとの話し合いをする

実家じまいは、家族との事前の話し合いがすごく重要です。自分が亡くなったら実家をどうするか、子どもたちと相談しましょう。相続が発生すると、実家の処分には税金や手続きなどの負担がかかります。実家に思い入れがあっても、子どもたちの意見や状況を尊重することが大切です。実家じまいの話し合いのコツは、早めに始めることや、親族間での合意形成を図ることです。


STEP②資産を整理する


相続対象となる財産は多種多様で、著作権や借地権なども含まれます。生前から財産整理をおこなわないと、相続が発生したときに財産の特定に手間取り、相続人に負担をかける可能性があります。そのため、自分が所有する財産を把握し、預貯金口座や不動産の情報を子どもに伝えておくことが大切です。

財産だけでなくお子さんに伝えておきたいことを整理するために、『エンディングノート』の活用をおすすめします。エンディングノートを活用すれば様々な情報をお子さんに伝えることができます。(写真は弥富市発行のエンディングノートの一部です)



STEP③住み替え先を探す

自宅を手放すとき、住む場所はどうしますか?

老後に引っ越しをするなら、以下の3つが選択肢です。

1.バリアフリーの賃貸マンション

2.老人ホームや介護付き住宅

3.二世帯住宅

一戸建ては高齢になると掃除や固定資産税が大変です。賃貸マンションならスペースも小さくて老後に便利です。施設に入るなら、自分に合ったところを見つけましょう。二世帯住宅なら、子どもと一緒に暮らせますが、子どもの意向も聞く必要があります。


まとめ


相続財産に不動産が含まれる場合、遺留分の計算に影響する不動産の評価額をどうするか決めなければなりません。不動産の評価額は、相続税や登録免許税などの税金の計算にも使われます。相続人同士で遺留分の配分を話し合う際には、不動産の評価額についても合意が必要です。しかし、相続人の間で評価額に対する見解が異なることもあります。そのような場合は、相続トラブルが長引く前に、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することが大切です。専門家は、不動産の市場価値や相続税制度などに精通しており、適切なアドバイスや仲介をしてくれます。

また、相続後にやるべきことだけでなく、相続が発生する前にできる対策として実家じまいも検討しておくと良いです。

実家じまいとは、実家を手放して住み替えることです。実家を手放すときには、賃貸マンションや老人ホームなどの施設、二世帯住宅などが住み替え先の候補となります。実家じまいをすることで、相続後のトラブルを回避するだけでなく、老後の暮らしをより快適にもできるメリットがあります。例えば、一戸建てからバリアフリー対応の賃貸マンションに住み替えると、掃除や固定資産税などの負担が軽減されます。今後実家をどうするか家族でしっかりと話し合い、住み替え先や売却方法を検討しましょう。

稲沢市、清須市の不動産売却なら「ハウスドゥ 155号稲沢(株)不動産トータルサポート」へお任せください。稲沢市、清須市に密着しており、買取も対応可能です。お客様のご要望に応じた最適な提案をさせていただきますので、お気軽にご相談ください。



【ハウスドゥ155号稲沢(株)不動産トータルサポートの不動産売却得意エリア】
稲沢市、清須市を中心とした西尾張全域
【ハウスドゥ155号稲沢(株)不動産トータルサポートの不動産買取可能エリア】
稲沢市、清須市を中心とした愛知県全域無料相談



商号    ハウスドゥ 155号稲沢(株式会社不動産トータルサポート)
代表者名 代表取締役 渡邉 友浩
所在地    〒490-1313 愛知県稲沢市平和町横池砂田288
電話番号 0567-69-5665
FAX      0567-69-5532
定休日 毎週 水曜日
営業時間 10:00~18:00
事業内容 土地、中古住宅、新築住宅、中古マンションの売買仲介
     土地、中古住宅、中古マンションの買取

キャンペーン




ブログ一覧ページへもどる

まずはご相談ください!

0567-69-5665

営業時間
10:00~18:00
定休日
毎週 水曜日

渡邉友浩の画像

渡邉友浩

部署:代表取締役

資格:宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー

この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう!!』『早く売却してくれてありがとう!!』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう!!』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。

渡邉友浩が書いた記事

関連記事

不動産売却のこと

空き家のこと

市街化調整区域のこと

売却査定

お問い合わせ