【2023年版】収益物件の売却方法とは？タイミング・手順・高く売却するポイントを解説！

収益物件は所有期間中に賃貸収入を得られますが、高く売却できれば多額の収益を得られる可能性があります。
初めて収益物件を運用されている方は、「売却方法がわからない」という方も多いのではないでしょうか。
本記事は収益物件の売却方法として、売却するタイミングや売却手順、高く売却するためのポイントについて解説します。
愛知県弥富市で収益物件の売却を検討している方は、ぜひご参考にしてください。

収益物件の売却方法①売却するタイミング

収益物件を売却するタイミングによって、高く売れるかどうかが決まるといっても過言ではありません。
「売り時がわからない」とお悩みの方に向けて、売却に適したタイミングを解説します。

大規模修繕を実施する前のタイミング

マンションの安全性や資産価値を維持するために、外壁塗装や共用部補修などの大規模修繕が必要です。
収益物件としてマンション1棟を所有している場合は、大規模修繕のタイミングで多額の出費が発生します。
マンションの1室を所有している場合は、大規模修繕のタイミングで一時金の負担や修繕積立金の値上げが発生することも少なくありません。
出費を抑えることを考慮すると、大規模修繕の前に売却するのがおすすめです。

減価償却期間が終わる前のタイミング

収益物件の減価償却期間中は、税金を抑える効果が期待できます。
不動産所得が減価償却によって赤字になった場合、給与所得などほかの所得と損益通算できるためです。
減価償却をおこなえる期間は、建物の構造や用途によって異なります。
たとえば木造住宅の減価償却期間は22年、鉄筋コンクリート造住宅は47年です。
節税目的で収益物件を所有している方は、減価償却期間が終わる前に手放すという方法があります。

築年数が20年を経過する前のタイミング

築年数を1つの指標として売却のタイミングを決める方法もあります。
一般的に、不動産は築年数が経過するほど、資産価値が減少します。
築20年は1つの節目であり、資産価値が下落しやすいタイミングです。
収益物件をできるだけ高く売却したい場合は、築20年より前に売却したほうが良いでしょう。

満室になっているタイミング

収益物件が満室になっているタイミングは、買い手が付きやすくなります。
満室のマンションは購入後すぐに賃料収入が得られる、とても魅力的な収益物件です。
反対に空室が目立つマンションは、売りに出してもなかなか売却できない可能性が高いでしょう。
高く早く売りたいのであれば、満室時を売り時と捉えるのがおすすめです。

路線価が上昇しているタイミング

路線価が上昇しているタイミングで売る方法もあります。
路線価とは道路に面している土地1㎡あたりの評価額で、毎年国税庁によって発表されるものです。
おもに税金を計算するために用いられますが、収益物件の売却価格を見極める指標にもなります。

賃貸需要が高まるタイミング

2～3月は転勤などで引っ越しが増えるため、賃貸需要が高まるタイミングです。
このタイミングだと入居者を見つけやすいため、売却する際有利に働きます。
ただし直前では間に合わないおそれがあるので、8～11月頃から収益物件の売却活動に入れるようにしましょう。

収益物件の売却方法②売却手順

収益物件の売却はすぐにできるわけではなく、いくつかの手順に沿って進めなければなりません。
収益物件を売却する方法は、「仲介」と「買取」の2種類があります。
仲介は不動産会社をとおして買主を見つける方法で、買取は不動産会社が直接買い取る方法です。
ここからは、仲介と買取の方法ごとに収益物件を売却するときの手順をご説明します。

仲介の売却手順①収益物件の査定を依頼する

最初の手順では、収益物件の査定を依頼して、査定価格を出します。
この時のポイントは、収益物件の売買実績が豊富な不動産会社を選ぶことです。
収益物件の査定方法は、賃料収入がいくら得られるのかという視点から査定価格を計算します。

仲介の売却手順②媒介契約を締結する

査定価格が出たら、次の手順は不動産会社との媒介契約です。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3種類があります。
種類ごとの違いを理解したうえで、最適な媒介契約を選びましょう。

仲介の売却手順③販売活動をおこなう

媒介契約を結んだら、販売活動開始です。
不動産会社経由で購入希望者からの問い合わせに回答したり、内覧対応をしたりします。
購入申し込みがあった場合は、契約条件の交渉に移行します。

仲介の売却手順④不動産売買契約を締結する

不動産売買契約を結びます。
売主は契約書に収益物件の状況をしっかりと記載し、買主に説明しなければなりません。

仲介の売却手順⑤決済・引き渡しをおこなう

最後の手順として、決済・引き渡しです。
売買代金を受領し収益物件を引き渡します。
所有権移転登記を申請するのは、このタイミングです。

買取の売却手順①収益物件の査定を依頼する

買取の場合も、最初の手順で査定価格を出します。

買取の売却手順②不動産売買契約を締結する

買取の場合、不動産会社は買主という位置づけで、売買契約を締結します。
仲介のように販売活動をおこなう必要がなく、短期間で売却できる可能性が高いです。
ただし買い取った収益物件は不動産会社はリフォームして再販するため、経費が差し引かれて売却価格が低くなる傾向があります。

買取の売却手順③決済・引き渡しをおこなう

売買契約を結んだら、決済・引き渡しをおこない、売買取引完了です。

収益物件の売却方法③高く売却するポイント

ここからは収益物件を高く売却するためのポイントについて解説します。

ポイント①高値で売れるタイミング

同じ物件でもいつ売却するかによって、売却価格は変わります。
高く売れるタイミングを見極めることが大切です。
先ほどご説明したように、売却タイミングを決める視点は築年数や稼働率、路線価などさまざまです。
複数の視点を総合的に判断して、売り時を逃さないようにしてください。

ポイント②適正価格

収益物件を適正価格で売り出すことも、高く売るためのポイントです。
「高値で売却したいから」といって、相場とかけ離れた売却価格を設定する方法は失敗のもとです。
適正価格がいくらか判断するときは、利回りをもとに売却価格を設定しましょう。
収益物件の購入希望者は、賃料収入から利回りを逆算して購入価格を検討することが多いためです。
自分の主観だけで売却価格を設定せず、納得してもらいやすい価格に設定することが重要になります。

ポイント③早期売却

高く売ることも大切ですが、早期売却にもこだわりましょう。
長期間にわたって売れていない物件は、売れ残っているという印象が付いてしまいます。
「売れ残っているのは、物件になにか問題があるからでは」と思われてしまいがちです。
高く売れる方法と早く売れる方法の両方を意識して、売却を進めるのがポイントです。

まとめ

収益物件を売却するときは、築年数や稼働率、路線価など、さまざまな視点でタイミングを見極める必要があります。
高く売るためには、適正価格で売り出すことや、早期売却をこころがけることも重要です。
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