【津島市不動産売却】不動産売却後に必要な確定申告とは？必要書類や申告方法を解説

確定申告をしたことはありますか？
不動産売却をして利益が得た場合、確定申告が必要です。
また、不動産売却で損失が出た際にも、確定申告をすると税金の控除を受けられる場合があります。
そこで今回は、確定申告とはどのようなものなのかについてご説明するとともに、不動産売却時に確定申告が必要になるケースや、確定申告の必要書類、手続きの期間・場所などについて解説します。
愛知県津島市で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

確定申告とは？不動産売却後に確定申告が必要なケースについて解説

不動産売却をすると、確定申告が必要になる場合があります。
しかし、普段の収入が給与所得だけの方であれば、「確定申告をしたことがない」というケースも珍しくありません。
ここではまず、確定申告とはどのようなものなのかについて解説します。

確定申告とは

確定申告とは、1年間で得た収入から経費を差し引いた「所得」を計算し、その所得に対して納めるべき税額を国に報告する手続きのことです。
会社員の場合、給与に関する納税手続きは基本的に会社側がおこなうため、ご自身で確定申告をしたことがない方は少なくありません。
しかし、不動産売却で得た利益（譲渡所得）は給与所得と一緒に申告できないため、会社員であっても譲渡所得に関してはご自身で確定申告が必要です。
譲渡所得に対して譲渡所得税が課せられますが、譲渡所得は不動産の売却価格そのものではなく、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額を指します。
取得費とは「売却した不動産の購入にかかった費用」、譲渡費用とは「不動産売却にかかった費用」のことです。
譲渡所得の計算式は下記のとおりです。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）

確定申告が必要かどうかを判断する方法とは

不動産売却時の譲渡所得がゼロもしくはマイナスになるのであれば譲渡所得税も発生しないため、確定申告は必須ではありません。
しかし、損失が生じた場合でも控除を受けたいのであれば確定申告が必要です。

不動産売却後の確定申告で利用できる特例とは

不動産売却後に確定申告をすると適用できる主な特例について解説します。
1：マイホームの3,000万円特別控除
居住中もしくは居住していたマイホームを売却した場合、譲渡所得を最大3,000万円まで控除できる特例です。
正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
下記の要件を含む適用要件を満たしていれば、居住していた期間に拘わらず適用可能です。

• 自宅として居住していた不動産であること
• 譲渡する相手と親子や配偶者といった特別な関係でないこと

不動産売却で利益が出ても3,000万円までであれば全額控除されるため、節税効果の高い特例だといえます。
2：軽減税率の特例
譲渡所得の6,000万円以下の部分に対する税率が、通常の長期譲渡所得の税率「20.315％」から「14.21％」へと軽減される特例です。
正式には「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」といいます。
適用のための主な要件は、下記のとおりです。

• 不動産売却をした年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること
• 売却するの不動産が居住用財産であること

なお、先述した「マイホームの3,000万円特別控除」と併用可能です。
3：譲渡損失の買換え特例
買い換えのための自宅売却で損失が出た場合に利用できる特例です。
正式には「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といい、不動産売却による損失を給与や事業所得といったほかの所得から差し引くことができます。
これを「損益通算」といい、1年で相殺しきれなければ翌年から3年間までは繰り越しが可能です。
適用のためには、下記の要件を含む適用要件を満たす必要があります。

• 売却した不動産がマイホームであること
• 売却価格が1億円以下であること

また、譲渡所得がないからといって確定申告をしていなければ、この特例も適用されないので注意してください。

不動産売却に関する確定申告の必要書類とは

確定申告の必要書類について解説します。
必要書類は複数ありますが、大きく分類すると「税務署で入手するもの」と「ご自身で用意するもの」の2パターンです。

確定申告の必要書類：税務署で入手するもの

税務署で入手できる確定申告の必要書類は、下記のとおりです。

• 確定申告書第一表・第二表
• 確定申告書第三表（分離課税用）
• 譲渡所得の内訳書

確定申告書第一表・第二表、確定申告書第三表は、最寄りの税務署や市役所窓口、国税庁のホームページで入手できます。
譲渡所得の内訳書については不動産売却後に国税庁から郵送されますが、こちらも国税庁のホームページからダウンロード可能です。

確定申告の必要書類：ご自身で用意するもの

ご自身で用意すべき必要書類は、主に下記のとおりです。

• 不動産の購入時と売却時の売買契約書のコピー
• 不動産の取得費と譲渡費用に関する領収書のコピー
• 登記事項証明書
• 本人確認書類

譲渡所得を計算するために、不動産の取得費や譲渡費用を証明できる資料が必要です。
売買契約書のコピーをはじめ、不動産売買に関わる仲介手数料、印紙税、登録免許税、測量費用などの領収書のコピーを準備しましょう。
不動産の購入から時間がたっている場合は、取得費に関する必要書類の手配が難しいことがあるかもしれません。
しかし、取得費を多く計上するほど譲渡所得の額が少なくなり、結果として譲渡所得税の節税につながります。
取得費は可能な限り漏れなく計上できるよう準備を進めましょう。
登記事項証明書は、法務局の窓口で1通600円で入手できます。
オンライン請求をすると1通500円程度になり、窓口に足を運ぶ手間も省けるのでおすすめです。

不動産売却に関する確定申告の期間と申告方法とは

確定申告の期間や、確定申告をおこなう場所について解説します。

不動産売却における確定申告の期間とは

不動産売却に関する確定申告の期間は、原則として売却した翌年の2月16日～3月15日です。
たとえば2023年の1月に不動産を売却したとしても、確定申告は翌年2024年の2月16日～3月15日におこないます。
売却から確定申告の期間まで1年以上空くケースもあるので、忘れないようにしましょう。

不動産売却後に確定申告をおこなう場所とは

確定申告は、「売却した不動産の所在地」ではなく、「ご自身の居住地」を管轄する税務署でおこないます。
申告書の提出方法は、主に下記のとおりです。

• 必要書類に手書きで記入して税務署窓口に提出、もしくは郵送
• 国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」に必要事項を入力して、プリントアウトしたものを税務署窓口に提出、もしくは郵送
• 国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」に必要事項を入力して、「e-Tax」で電子申告

なお、税金の納付はお近くの銀行や税務署窓口のほか、口座振替や電子納税、クレジットカード、スマホアプリ、コンビニエンスストアでの支払いなどが可能です。

まとめ

会社員の方にとって「確定申告」はあまり馴染みのない言葉かもしれません。
しかし、不動産売却で利益を得た場合は確定申告が義務付けられているので注意してください。
また、損失が生じた場合でも、特例を利用するのであれば確定申告は不可欠です。
節税のためにも、確定申告の必要書類や申請期間などはしっかりと把握しておきましょう。
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