【2024年】都市計画道路予定地でも売却はできる？売却方法とポイントを解説！

都市計画道路予定地に指定された土地は、実際に工事が始まる前に自治体に収用されてしまいます。
それ故に売却が難しいと言われていますが、状況によっては一般的な土地と同じように売却することが可能です。
そこで今回は、都市計画道路予定地の概要と進捗状況における売却の可否、都市計画道路予定地に属する土地の売却方法などを解説します。

売却前に知っておきたい！都市計画道路予定地とは？

そもそも「都市計画道路予定地って何？」と疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。
都市計画道路予定地は売却が難しいとされているため、土地を売る際は工夫が必要です。
スムーズな売却を目指すためにも、まずは都市計画道路予定地の概要から確認しておきましょう。

都市計画道路とは

都市計画法に基づいて自治体が整備を実施する道路を「都市計画道路」と呼びます。
市街地の道路条件の改善や計画的な都市づくりを目的に計画され、幅員が20mや30mなどの大きな道路が多いのが特徴です。
都市計画道路など、都市計画法に基づいて自治体が整備する施設をまとめて「都市計画施設」と呼びます。
都市計画施設には、道路のほかに都市高速鉄道や都市計画公園などもあり、都市計画道路はもっとも数が多いとされています。

都市計画道路予定地とは

都市計画道路予定地とは、都市計画法に基づき、都市計画道路の整備を実施する予定の土地を指します。
都市計画道路を整備するには、必要に応じて道路の新設や拡張といった大規模な工事が必要です。
計画を立ち上げてすぐに着工ではなく、調査などを終えてから工事に取り掛かるため、都市計画道路予定地に指定されただけの状態では事業内容は決定していません。
つまり、都市計画道路の整備を実施する計画の段階とはいえ、工事の詳細が未定のケースもあるというわけです。
実際に、都市計画道路予定地に指定されてから着工までに数十年かかるケースもあれば、計画後に放置されているケースもあります。
しかし、実際に都市計画の事業が決定してしまえば、行政との交渉を経て土地は収用されてしまいます。
合意のもとで立ち退きをしなければいけないため、事業決定後に同じ土地で生活を続けるのは困難と言えるでしょう。

都市計画道路予定地の売却の可否は進捗状況次第で異なる

都市計画道路予定地は、以下の3つの進捗状況に分けられます。

• 計画決定
• 緩和路線
• 事業決定

進捗状況次第で売却の可否や条件が異なるので、売却前に対象の土地が属する計画の進捗状況を確認しておきましょう。
ここからは、それぞれの進捗状況における売却の可否を解説します。

計画決定

計画が決定してはいるものの事業着手時期が未定の場合は、不動産を売却することが可能です。
この段階は、土地を実際に収用するかどうかや、具体的な工事計画などが決まっていません。
都道府県知事などの許可を得られば、一定の制限を設けたうえで、建て替えや建築が認められます。
建築制限については自治体によって異なりますが、移転や除去が安易かつ2階以下の建物の建設許可は下りるケースが多いです。
また、土地も一般的な土地と同じように売却できますが、自治体への届出が必要なこともあるため、売却前に確認すると良いでしょう。

緩和路線

計画決定後に長い時間が経過しているにも関わらず、事業決定が下されないまま計画がストップしている場合も売却が可能です。
このように、計画がストップしてしまった都市計画道路予定地を「緩和路線」と呼び、一部の制限が緩和されます。
移転や転居が容易な建物に制限されますが、自治体によっては3階建ての建物が建てられるケースもあるようです。
長年事業決定の見通しが立っておらず、事業実施の可能性も低いとみなされるため、土地の売却には支障がないケースが多いです。
緩和路線の場合も計画決定の段階と同じように、一般的な方法で売却できるでしょう。

事業決定

事業決定とは、具体的な事業着手の日程が決まっている状態を言います。
着工の日程が決まると土地の一部が売却できず、また原則として建物の建築は認められていません。
災害時の応急措置による建物は建築が許可されることもありますが、移転や除去が容易であることが前提です。
なお、収用されずに残った部分は売却が可能で、また収用された一部については償金が支払われます。

都市計画道路予定地に属する土地の売却方法

将来的に土地の一部が収用され、建築制限も課せられている土地は、売却しにくいのが現状です。
しかし、そんな都市計画道路予定地に属する土地でも、売却方法を工夫すればスムーズな売却が目指せます。
最後に、都市計画道路予定地に属する土地の売却方法と、売却のコツを解説します。

売却価格を下げる

建築制限が課せられている都市計画道路予定地は、相場どおりで売り出してもなかなか買主は見つかりません。
ほかの物件と差別化するためにも、相場より少し値段を下げて売り出すことがおすすめです。
ただし、緩和路線であれば条件が緩和されるため、そこまで大幅な値下げをする必要はないと言えます。
値下げの目安は相場の10％とも言われていますが、値下げ価格を決める際は一度不動産会社にご相談ください。

計画の進捗状況を確認する

都市計画道路予定地を売却する際は、計画の進捗状況を確認しておくことが重要です。
事業決定の時期がすぐそこに差し迫っている場合、土地の収用開始までの時間が短いため、大幅な値下げが必要になるかもしれません。
また事業決定がなされると、都市計画道路予定地の部分は売却できなくなってしまいます。
なるべく好条件でスムーズに売却するためにも、必ず計画の進捗状況は確認しておきましょう。
進捗状況は、市区町村役場の窓口で確認することが可能です。

買主にメリットを伝える

都市計画道路予定地に属する土地はデメリットばかりが注目されがちですが、以下のようなメリットも存在します。

• 固定資産税や不動産取得税といった税金が安い
• 収用される土地への補償金が受け取れる
• 近くに大きな道路ができるため地価の上昇が期待できる

上記のように不動産の価値や金銭面でのメリットが多いのが、都市計画道路予定地に属する土地の特徴です。
これらのメリットを買主にアピールし、魅力的だと感じてもらえれば、スムーズに売却できるかもしれません。
もちろんデメリットも隠さずに伝えることが大切ですが、メリットのほうが大きいと感じる買主もいらっしゃるはずです。
売却期間中に買主と直接顔を合わす機会がなければ、担当者にこの点をアピールしたいと伝えておくと良いでしょう。

まとめ

都市計画道路予定地に属する土地は、将来的に市区町村などの地方自治体に収用されることが決まっています。
そのため一般的な不動産に比べると売却が難しいと言われていますが、進捗状況次第では通常と同じように売却が可能です。
スムーズな売却を目指すには、計画の進捗がどこまで進行しているかを確認し、価格の見直しなどをおこなう必要があります。
ただし状況によっては値下げが不要なケースもあるので、価格を見直す際は一度不動産会社にご相談ください。
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