【2024年】送電線下の不動産でも売却可能！価格への影響や評価を調べる方法を解説

送電線下にある不動産を所有していると、不動産売却の際にどのような影響を及ぼすのか心配になりますよね。
そこで今回は、送電線の種類や不動産価格への影響、送電線下の不動産評価を調べる方法と売却前に確認したほうが良いポイントについて解説します。
あま市に不動産をお持ちの方は、ぜひ参考にご覧ください。

送電線下の不動産でも売却可能！送電線の種類

送電線下にある不動産でも、通常通り売却は可能です。
しかし、送電線に関する正しい知識がなければ、納得のいく不動産売却は難しいでしょう。
より良い条件で売却するために、まずは送電線の種類や特徴について理解しておきましょう。

送電線の種類

送電線には複数の種類があり、私たちの自宅に引き込まれている電線も送電線の1種です。
送電線は電気設備に関する技術基準を定める省令第3条に基づき、電圧によって以下の3つの区分に分けられます。

• 低圧：交流600V以下・直流750V以下
• 高圧：交流600V超～7,000V以下・直流750V超～7,000V以下
• 特別高圧：交流、直流ともに7,000V超

直流・交流ともに7,000Vを超える特別高圧は、大量の電力を必要とする大規模な施設や工場で使用されています。
高圧の電力を施設に引き込むためには、変電所から専用の送電線を引き込む必要があり、その際には鉄塔などの支えも必要です。
変電所で減圧された高圧電力は、街中にある配電線を通って電柱にまで届きます。
そして、電柱の上にある変圧器でさらに電圧が下げられ、最終的に配電線を通って各家庭に供給される仕組みです。
このように、発電所で作られた電気は、変電所を通るたびに電圧が下がり、最終的に一般家庭に届く電圧は100Vまたは200Vになります。
電圧が高いほど不動産の価格に大きな影響を与えるため、高圧線の存在は重要です。
高圧線と聞くと大きな鉄塔を思い浮かべる方も多いですが、実際には家に引き込む配電線以外のすべてが高圧線です。
近くに鉄塔がないからといって「うちは高圧線下の家ではない」と判断しないようにしましょう。

がいしの数でおおよその送電電圧が判断できる

鉄塔と電線の間にあるがいし（絶縁体）の個数によって、送電電圧をある程度判断できます。
がいしは、鉄塔の上にある白いそろばんのような形状をしており、電気が電線から鉄塔に流れないようにする役割があります。
たとえば、がいしの数が3～4個であれば送電電圧は2～3万V、5～9個であれば7万7,000Vです。
がいしの数が多くなるほど、送電電圧も高くなります。
送電線下にある不動産の売却を検討する際には、これらの知識を活用し、適切な情報を持って取引に臨むことが大切です。

不動産売却で送電線が価格に与える影響

送電線下にある不動産は、一般的な物件に比べて売却価格が低くなる傾向があります。
送電線が売却価格に影響する理由は、以下のとおりです。

建物の建築が制限される

送電線下にある家は、建物の建築制限の影響で、そうでない家に比べて売却価格が低くなりがちです。
送電線下の建築制限は、送電されている電力の電圧によって異なります。
電圧が17万V以上の場合、鉄塔下の敷地だけでなく、一番外側の電線の真下から水平距離3mおよび定められた離隔距離を保った位置でなければ、住宅などの建物を建てることができません。
離隔距離とは、電線がもっとも下がった位置からの距離のことです。
電圧が17万V未満の場合でも、高圧線の下は危険です。
そのため、安全を確保するために、建物は一定の距離（離隔距離）を保つように定められています。
ただし、電力会社によって推奨される安全距離が異なる場合もあるため、確認が必要です。
たとえ上空の送電線の電圧が17万V未満であっても、電力会社と土地の所有者の契約に基づいて建築が制限されることもあります。
たとえば、通常であれば3階建てにできる場所でも、送電線があるために2階建てしか建てられないケースもあるのです。
このような建築制限があると、買主が希望する建物を建設できない場合があり、結果として土地の利用価値が下がる原因となります。

電力会社からの補償金が売却額に影響する

送電線が設置されると、電気事業者から土地の所有者に補償金が支払われます。
この補償金は「土地の利用が制約されること」に対する対価として支払われるものです。
補償金の受け取り方も、売却価格に影響を与える要因の1つです。
たとえば、契約締結時に補償金を一括で受け取っていた場合、買主はその補償金を受け取ることができません。
そのため、売却時には補償金の分だけ売却価格を下げる必要があると考えられています。
補償金の受け取り方法を忘れてしまった場合は、電力会社との契約書を確認しておくことが重要です。
正確な情報を把握し、適切に売却手続きを進めるために、契約内容をしっかりと確認しておきましょう。

強風時の風切り音による騒音の影響

送電線や鉄塔は、風にあたると風切り音が発生します。
この騒音の感じ方は人それぞれですが、なかには「うるさくて眠れない」と思う方もいるようです。
とくに風の強い地域や音に敏感な買主の場合、騒音を理由に売却価格の値下げを要求されることもあります。
さらに、騒音や建築制限がない場合でも、送電線そのものに抵抗を感じる買主がいるため、購入を見送られるケースもあります。

送電線下の不動産を売却する前に評価額を調べる方法

送電線下にある土地の評価基準や売却前に事前に確認しておきたい書類について解説します。

送電線下にある土地の評価基準

送電線や高圧電線の下にある土地は、通常の方法で評価された金額よりも減価されるケースがほとんどです。
たとえば、国有地においては、更地価格の30%を評価額とすることが財務省の評価基準で定められています。
更地価格は、国税庁が毎年公開する評価額である路線価に、土地の面積を掛けて算出するのが一般的です。
路線価は国税庁のホームページで確認できるため、売却前に確認しておくと良いでしょう。
なお、相続税を算出する際には、建築制限を受ける場合は30%、建築が不可能な場合には50%の減価率が適用されます。
こうした評価基準を理解し、適切な評価額を把握することが大切です。

登記簿謄本で地役権設定登記の内容を確認

送電線下の不動産を売却する際には、地役権設定登記の内容を確認しておくことが重要です。
地役権とは「自己の都合に合わせて他人の土地を利用できる権利」のことを指します。
電力会社は、送電線下の土地に高い建物が建てられると困るため、地役権を設定して建築制限を設けています。
この地役権は登記簿謄本に登記されていますが、山間部などでは登記がされていないことも多いため注意が必要です。
もし所有する不動産の上空に送電線があるのに地役権が登記されていない場合は、契約内容も含めて電力会社に確認するようにしましょう。

送電線架設保持に関する契約を確認

送電線下の土地については、地役権を設定する代わりに、土地所有者と電力会社の間で別途契約が交わされることがあります。
「送電線架設保持に関する契約（債権契約）」と呼ぶ契約で、年払いで継続的に補償金が支払われるのが一般的です。
登記簿に地役権が設定されていない場合は、送電線架設保持に関する契約が締結されていないかどうかを電力会社に確認すると良いでしょう。

まとめ

送電線は、低圧・高圧・特別高圧の3種類あり、高圧線下にある不動産を売却する際は注意が必要です。
送電線下にある不動産は、建築制限や補償金の受け取り方、騒音などによって売却価格に影響を及ぼします。
不動産評価を調べる際は、国税庁のホームページで公表されている路線価が参考になります。
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