【2024年】不動産売却時にかかる税金とは？計算方法や税金対策について解説！

不動産売却をすると、譲渡所得税をはじめとする何種類かの税金がかかります。
初めて不動産売却をするという方は、「どのような種類の税金が課されるのか」「税金対策はあるのか」と不安に感じる部分もあるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却の際に課される税金の種類や、税額の計算方法、そして税金対策として利用できる特別控除について解説します。
愛西市、あま市で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産売却をすると税金がかかる？税金の種類や対策について

不動産は、購入の際だけでなく売却時にもいくつかの費用がかかります。
代表的な費用が、「仲介手数料」と「税金」です。
ここでは、不動産を売却した際にかかる税金の種類について解説します。

不動産売却時にかかる税金の種類1：印紙税

印紙税は、不動産売却をするとかならず発生する税金です。
売買契約時の売買契約書に貼付する収入印紙代として納税します。
印紙税の金額は売却した不動産の価格によって異なりますが、主な価格帯の印紙税額は下記のとおりです。

• 売却価格100万円超～500万円以下：印紙税2,000円（軽減税率1,000円）
• 売却価格500万円超～1,000万円以下：印紙税1万円（軽減税率5,000円）
• 売却価格1,000万円超～5,000万円以下：印紙税2万円（軽減税率1万円）
• 売却価格5,000万円超～1億円以下：印紙税6万円（軽減税率3万円）
• 売却価格1億円超～5億円以下：印紙税10万円（軽減税率6万円）

なお、令和6年3月31日までに売買契約書が作成されたものに関しては、軽減税率が適用されます。

不動産売却時にかかる税金の種類2：登録免許税

登録免許税とは、不動産の所有者を明らかにするための「登記手続き」にかかる税金です。
不動産売買の際には「所有者移転登記」と「抵当権抹消登記」がおこなわれます。
一般的に、不動産の名義変更をおこなう所有者移転登記は買主側が負担するため、買主が負担するのは抵当権抹消登記に関する税金です。
住宅ローンを利用して不動産を購入していた場合、抵当権抹消登記をして不動産に設定されている抵当権を外します。
なお、抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。
土地と建物はぞれぞれに登録免許税がかかるため注意してください。
家が建っている土地を売却する場合は、2,000円の登録免許税がかかります。

不動産売却時にかかる税金の種類3：譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却をして譲渡所得を得た場合に、譲渡所得の部分に対して課される税金です。
そのため、不動産売却をしても譲渡所得が出なければ非課税となります。
なお、譲渡所得とは不動産売却によって得た売却益のことであり、不動産の売却価格そのものを指す言葉ではないので注意してください。
また、譲渡所得税は「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の総称です。

不動産売却における税金対策と譲渡所得税の計算方法について

印紙税や登録免許税と違い、譲渡所得税は計算が少し複雑です。
ここでは、譲渡所得税の計算方法について解説します。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得税を計算するためには、まず譲渡所得を算出します。
譲渡所得の計算式は下記のとおりです。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは「不動産を購入する際にかかった費用」であり、譲渡費用とは「不動産を売却する際にかかった費用」です。
計算式を見てもわかるように、取得費や譲渡費用を多く計上するほど課税される譲渡所得の金額が少なくなり、税金対策になります。
そのため、税額を計算する際には取得費や譲渡費用の計上し忘れがないように気を付けましょう。
なお、取得費に含まれる主な項目は下記のとおりです。

• 不動産の購入代金
• 購入時に支払った仲介手数料
• 購入時にかかった印紙税、登録免許税、不動産取得税などの税金
• 購入時にかかった土地の測量費など

また、譲渡費用に含まれる主な項目は下記のとおりです。

• 売却時に支払った仲介手数料
• 売却時にかかった税金
• 売却のためにかかった解体費など

なお、建物の取得費に関しては「減価償却費」を計算しなくてはなりません。
減価償却費とは、経年によって減少したとされる建物の価値を数値化したものです。
たとえば築20年の建物であれば、20年で減少したとされる価値を減価償却費として購入費から差し引きます。
減価償却費を求める計算式は下記のとおりです。
減価償却費＝建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数
償却率は、建物の構造や耐用年数ごとに設定されています。
詳細な数値については国税庁のホームページでご確認ください。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算式は下記のとおりです。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
譲渡所得税の税率は売却する不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」に該当する場合は税率39.63％、所有期間が5年超の「長期譲渡所得」に該当する場合は税率20.315％です。
なお、税率には所得税、住民税、復興特別所得税の3種類が含まれています。

不動産売却時の税金対策として利用できる特別控除とは

不動産売却で譲渡所得税が発生した場合、特別控除を利用して税金対策ができるケースがあります。
特別控除には種類ごとに適用条件があり、利用の際はご自身での申請が必要ですのでご注意ください。
ここでは、税金対策として効果的な3つの特別控除について解説します。

税金対策になる特別控除1：3,000万円の特別控除

所有期間にかかわらず、マイホームを売却した際の譲渡所得が最大3,000万円まで控除される特例です。
譲渡所得が3,000万円以下であれば非課税となるため、税金対策として非常に有効な特別控除だといえます。
主な適用条件は、「居住しなくなってから3年以内に売却すること」「売主と買主が親子や夫婦など特別な関係にないこと」などです。

税金対策になる特別控除2：所有期間が10年超の場合の軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した際に利用できる特例です。
長期譲渡所得の税率よりも、さらに税率が軽減されます。
前述した「3,000万円の特別控除」と併用できるため、3,000万円を控除しても譲渡所得がゼロにならない場合の税金対策として有効です。
主な適用条件は3,000万円の特別控除と同様で、「居住しなくなってから3年以内に売却すること」「売主と買主が親子や夫婦など特別な関係にないこと」などがあります。
なお、所有期間に関しては、「売却する年の1月1日時点」で10年を超えている必要があるので注意してください。

税金対策になる特別控除3：相続空き家の3,000万円の特別控除

相続した不動産を売却する際に、譲渡所得が最大3,000万円まで控除される特例です。
「相続開始から3年が経過した年の12月31日までに売却すること」「売却価格が1億円以下であること」「売主と買主が親子や夫婦など特別な関係にないこと」などの適用条件があります。
相続した不動産を売却する場合は前述した「3,000万円の特別控除」が利用できないため、税金対策としてこちらの特例を検討しましょう。
また、売却する建物に対しても「昭和56年5月31日以前に建てられていること」「一定の耐震基準を満たしていること」といった適用条件があります。

まとめ

不動産売却をする際にはいくつかの税金がかかります。
なかでも、譲渡所得税は金額が大きくなる場合があるため注意が必要です。
しかし、譲渡所得税には「取得費や譲渡費用をしっかり計上する」「特例を利用する」といった税金対策の手段があります。
対策の方法や内容に関しては、事前にしっかりと理解を深めておきましょう。
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