【2023年版】リースバックにおける契約の種類は？自主退去と強制退去の違いも解説

リースバックとは、自宅を売却したあと、賃貸することで住み続けられるサービスです。
自宅を活用した資金調達方法として、近年は愛知県あま市でも注目されています。
しかし、契約内容によっては、途中で退去せざるを得ないこともあるので注意が必要です。
今回はリースバックの契約の種類や、自主退去と強制退去になるケースを解説します。
愛知県愛西市、あま市で住宅ローンの返済が苦しい方は、ぜひ参考になさってください。

リースバックにおける2種類の賃貸借契約と退去について

まずは、リースバックの契約内容について解説します。

リースバックの契約とは？

リースバックは、売買契約と賃貸借契約を組み合わせたサービスです。
自宅を売却するために、まず売買契約を締結し、そのあとに賃貸借契約を結びます。
売却後は、売却先の不動産会社に家賃を支払うことで自宅に住み続けられる仕組みです。

2種類の賃貸借契約とは？

リースバックにおける賃貸借契約には、下記の2つの種類があります。

• 普通借家契約
• 定期借家契約

普通借家契約と定期借家契約の大きな違いは、契約更新が可能かどうかというところです。
普通借家契約の場合、契約が満了後も借主が退去したくない場合、申告すれば契約を更新できます。
そのため、リースバック後も長く住み続けることが可能です。
その一方、定期借家契約はあらかじめ定められた期間しか住むことができず、更新ができません。
契約満了にともない、借主は退去する必要があります。

定期借家契約でも退去しなくて済む方法は？

リースバックにおける定期借家契約では、貸主が合意すれば「再契約」によって、退去せずに住み続けることも可能です。
ただし、更新と再契約は異なるため、注意しなければなりません。
更新の場合、前回と同じ条件で契約を継続でき、借主の申し出により契約更新が可能となります。
原則、貸主が更新を拒否できないのも、大きな特徴です。
しかし、再契約の場合、前回の条件は考慮されず、新たな賃貸借契約を締結することになります。
家賃や管理費が、前回の契約より高くなる可能性もあるでしょう。
また、借主が再契約をいくら望んでも、貸主が合意しなければ再契約できず退去することになります。
どのような賃貸借契約を締結したかによって、どちらが主導権を握るかが異なるのです。

リースバックで自主退去できる？

続いて、リースバックで自主退去できるのか否かを解説します。

一般的な退去のタイミングは？

リースバックは、10年が経過したら退去するのが一般的です。
不動産会社に自宅を売却したあと、家賃を支払い続け、賃貸借契約の満了にともない退去となります。

自主退去は可能か？

リースバックは、自主退去が可能な契約となっているのが一般的です。
中途解約に関する特約の記載がない場合でも、借主と貸主の話合いのうえ、契約期間中に自主退去できます。
借主と貸主が話合いをおこない、契約を解除することを合意解除と呼びます。
リースバックでは、合意解除が認められているケースが多いため、原則自主退去が可能です。

自主退去の理由は？

自主退去に踏み切る理由として、下記が挙げられます。

• 条件の良い物件が見つかった場合や、住みたい家がある場合
• 買い戻しをしない場合
• 家賃の支払いが困難になった場合
• 契約期間が切れたとき

条件の良い物件が見つかった場合や、住みたい家がある場合、契約期間中でも自主退去することがあります。
近年はライフスタイルや家族構成の変化により、住まいを変える方が増えてきました。
そのため「家賃を抑えたい」「家族が増えたので、もっと広いところに引っ越ししたい」といった理由で、退去するケースも珍しくありません。
リースバックにおいても、上記のような理由で自主退去に踏み切るケースがあります。
また、買い戻しをしないことも、自主退去する理由のひとつです。
売却後、将来的に自宅を買い戻せるのがリースバックのメリットとなります。
しかし、買い戻すためには費用がかかります。
住んでいる以上は家賃がかかるため、買い戻しをしないと決めたら早めに自主退去を検討しましょう。
さらに、家賃の支払いが困難になった場合も、自主退去を考えるべきといえます。
滞納してしまうと、貸主とトラブルになったり、強制退去になったりする可能性があるからです。
家賃の支払いが負担に感じた時点で、契約解除を検討なさってください。
また、先述したとおり、リースバックは賃貸借契約の満了にともない退去となるのが一般的です。
しかし、それは再契約ができないからという理由だけではありません。
再契約によって家賃が高くなったり、これまでなかった規約が追加されたりするケースがあるからです。
借主にとって、前回の契約より条件が悪くなってしまった場合は、再契約しないこともあります。

原状回復は必要？

賃貸借契約の満了にともない退去する場合、借主には原状回復の義務が生じます。
原状回復とは、住んでいるあいだに故意や過失によって生じた、傷や汚れを綺麗にすることです。
タバコやペットの汚れ、結露を放置してできたカビなどが該当します。
しかし、リースバックでは、原状回復をおこなわずに退去するのが一般的です。
退去後は建物を解体し、更地にするケースが多いからです。
とはいえ、私物や不用品をそのまま残して良いわけではありません。
退去にともない、私物や不用品は撤去する必要があります。

リースバックで強制退去となるケース

最後に、リースバックで強制退去となるケースを解説します。

一定の期間家賃を滞納している場合

家賃を滞納してしまうと、強制退去になる可能性があります。
3か月以上滞納した場合、契約違反となり、強制退去を命じられるケースが多いです。
リースバックは貸主が収益を得るための物件として提供するため、家賃の滞納は大きな問題となってしまいます。
貸主との信頼関係を壊さないためにも、家賃は滞納しないように注意なさってください。

定期借家契約で再契約ができない場合

定期借家契約で再契約ができない場合も、強制退去となる可能性があります。
先述したとおり、リースバックにおける定期借家契約では、貸主の合意によって住み続けることも可能です。
合意がない場合は、退去する必要があります。
貸主が家賃の大幅な増額を求めたり、新たな契約条件に借主が納得できない場合などは、再契約に至らないケースが多いといえるでしょう。
そのため定期借家契約の場合、契約満了にともない強制退去となる可能性が高いといえます。
安心して長く住み続けるためには、賃貸借契約の種類にも注意が必要です。

賃貸借契約に違反した場合

賃貸借契約に違反した場合、強制退去を命じられる可能性があります。
長期間家賃を滞納したり、ペット不可の物件に関わらず、ペットを飼育したりした場合などです。
貸主が裁判所に強制退去を申立て、認められた場合は強制退去する必要があります。

まとめ

リースバックを利用する際は、自主退去や、強制退去の可能性も視野に入れておくと良いでしょう。
定期借家契約の場合、再契約ができないケースも少なくありません。
そのため、リースバックの契約時は、賃貸借契約の種類や退去の条件などを知っておくことが大切です。
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