【津島市不動産売却】不動産売却時におこなう「インスペクション」とは？

不動産売却についてお調べになっているなかで、「インスペクション」という言葉を知ったという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
2018年4月の宅地建物取引業法（宅建業法）改正、2020年4月の民法改正をきっかけに、近年不動産売却においてインスペクションの重要性が注目度を増しています。
そこで、今回はインスペクションとは何か、インスペクションのメリットや費用についてご紹介します。
愛知県津島市で不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却時におこなう「インスペクション」とは

高齢化や人口減少といった社会問題が原因で年々空き家が増えている一方、中古住宅の流通量は増加傾向にあります。
このような背景を理由に、近年注目度が上がっているのが「インスペクション」です。
インスペクションとは、どのような制度のことなのでしょうか。

インスペクションとは

インスペクションとは、一級建築士などの建物の専門家（ホームインスペクター）によっておこなわれる既存建物の住宅状況調査のことを言います。
インスペクションで調査がおこなれる項目は、以下のとおりです。

• 構造耐久上主要な部位：基礎、壁、梁、柱、小屋組、床、土台など
• 雨水の侵入を防止する部分：外壁、内壁、天井、屋根など
• 設備配管に日常生活上支障のある劣化が生じているもの：給排水管の漏れや詰まり

インスペクションを実施すれば、不動産売却をおこなう前に建物にどのような不具合があるのかを把握することができ、スムーズに不動産売却を進めることができます。

宅建業法の改正で「説明」が義務化

宅地建物取引業法（宅建業法）が2018年4月に改正された際、インスペクションに関する以下の内容が不動産会社に対して義務化されました。

• 媒介契約の締結時にホームインスペクターのあっせんに関する事項を記載した書面を依頼者に交付する
• 買主に対してインスペクションの結果を重要事項として説明する
• 売買契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面を交付する

今回の宅建業法の改正により、義務化されたことは「不動産会社による説明」のみです。
インスペクションの「実施」は任意のため、実施するかどうかは売主の判断となります。

インスペクションを実施するタイミング

インスペクションを実施すれば、スムーズに不動産売却を進めることが可能です。
媒介契約時に不動産会社からホームインスペクターのあっせんを受けることができるため、建物状況の調査を検討したい場合は、このタイミングで不動産会社に相談してみると良いでしょう。
また、売却価格の査定前にインスペクションをおこなえば、より正確な査定価格を算出することができます。
インスペクションは「媒介契約を締結するとき」か「価格査定をおこなう前」のいずれかのタイミングで実施するのがおすすめです。

不動産売却時にインスペクションをおこなうメリット

不動産売却をおこなう際、インスペクションをおこなうメリットには、以下の3つがあります。

• 買主が安心して不動産を購入することができる
• 建物の状況を把握したうえで売却を進めることができる
• 引き渡し後のトラブルを未然に防ぐことができる

買主が安心して不動産を購入することができる

インスペクションが実施されている物件であれば、買主は安心して不動産を購入することができます。
専門家による調査で建物の状況がわかるため、何年くらい住むことができるか、どのような改修が必要なのかを把握することが可能です。
また、改修に費用がいくらかかるのかを事前に想定することができるため、購入後の資金計画を立てやすくなるのも大きなメリットとなります。

建物の状況を把握したうえで売却を進めることができる

不動産売却を始める前に建物の状況を把握することができれば、売却前に不具合のある箇所を修繕するなどの対策を講じることができます。
また、修繕費用を差し引いた売却価格を設定できるなど効果的な販売戦略を立てることも可能です。
インスペクションを実施すれば、不動産売却の方法や条件に根拠をもつことができるため、スムーズに売却を進めることができます。

引き渡し後のトラブルを未然に防ぐことができる

2020年4月に民法が改正され、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと改められました。
契約不適合責任とは、引き渡した物件の種類や数量が契約内容と異なる場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
たとえば、引き渡し後に雨漏りが発生している事実が判明した場合、買主は売主に対して雨漏りの修繕や修繕費用に相当する額を売却価格から減額することを請求できます。
場合によっては、契約解除や損害賠償を請求される可能性もありますので、注意が必要です。
インスペクションを不動産売却前に実施すれば、建物のどの箇所に不具合があるのかを事前に把握することができます。
そのため、引き渡し後のトラブルを未然に防ぐことができ、取引後のクレームを減らすことができるでしょう。

不動産売却時にインスペクションをおこなう際の費用

ここまでインスペクションとは何か、インスペクションのメリットについてご紹介しましたが、一番気になることの1つは、インスペクションをおこなう際にかかる費用かと思います。
インスペクションの費用は、マンションと一戸建てで異なる価格設定がされていることが多いため、それぞれの費用相場を確認していきましょう。

インスペクションの費用相場

マンションの建物状況調査にかかる費用の相場は5万円程度です。
その一方、一戸建てでインペクションをおこなう際にかかる費用は、以下のように面積に応じた価格設定がされているケースが多くなっています。

• 面積が165㎡未満：4万5,000円程度
• 面積が165㎡以上250㎡未満：5万円程度
• 面積が250㎡以上500㎡未満：6万5,000円程度

上記の費用相場はあくまでも目安で、調査会社や調査時期、調査する地域によって料金が変動する場合があります。
また、より詳細な調査をおこなう場合は費用が10万円を超えることや、床下や天井裏の調査をオプションとして別料金が設定されていることも少なくありません。
それぞれの調査会社によって費用が異なりますので、インスペクションを検討する際は、不動産会社や調査会社に相談するようにしましょう。

費用の内訳

インスペクションの費用内訳は、以下のとおりとなっています。

• ホームインスペクターの人件費
• 現地を訪問する際の交通費
• 調査機器の損料（償却費や維持管理費、修理費）
• 報告書の作成にかかる事務コスト
• 事務スタッフの事務コスト
• 広告宣伝費などのその他の費用

上記の費用については、調査に要する日数や使用する機材の数量、調査会社の規模によって変動するため、「詳細な費用を知りたい」場合は調査会社に見積もりを依頼することをおすすめします。

まとめ

こちらの記事では、インスペクションとは何か、インスペクションのメリットや費用についてご紹介しました。
宅建業法や民法の改正により、今後もインスペクションの重要性が高まっていくことが予想されます。
不動産売却をスムーズに進め、引き渡し後のトラブルを未然に防ぐことができるなど大きなメリットがあるため、不動産売却をおこなう際はインスペクションをぜひご活用ください。
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