不動産相続のいろいろ
不動産相続のパターンや流れ、必要書類など詳しくご紹介します。
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不動産相続のいろいろ
不動産の相続手続きのパターン
「不動産を相続する」となった際、まず初めに「相続登記」を行う必要があります。
相続登記とは、亡くなった方から引き継いだ方に不動産の名義を変更する手続きのことです。
相続登記には大きく分けて3パターンあり、それぞれ手続きの流れや必要書類が変わってきます。
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01
- 遺言パターン
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亡くなった方が相続人の一部、もしくは全員へ相続させる主旨の遺言を残していた場合、遺言による相続登記を行い、不動産の名義変更を行います。
「公正証書遺言書」「自筆証書遺言書」以外の遺言書である場合は、不動産の相続手続きの前に家庭裁判所で検認手続きを行わなければなりません。
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02
- 遺産分割パターン
- 一般的な方法であり、遺言書がない場合に法定相続とは異なる分け方をしたい場合に相続人全員で話し合う遺産分割協議を行い、不動産の相続手続きを行います。
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03
- 法定相続パターン
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遺言書がない場合に法律で決まっている相続割合（法定相続）に応じて相続人全員の共有に不動産の名義変更を行う方法です。
必要書類も少なく手続きもシンプルですが、一度共有名義にした後単有にした際、高額な税金や費用が必要になったり、売却や修繕時に共有者の意見が分かれることもあります。
不動産の相続手続きの流れと期間
相続税の申告期限は10ヵ月です。相続手続きとだいたいの手続きにかかる期間を知っておきましょう。
ここではもっとも一般的な「遺産分割パターン」についての手続きの流れを紹介します。
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1
遺言書を確認する
相続を行うとなった際は、最初に遺言書を探しましょう。
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2
不動産について必要な情報を集める
不動産の地番や家屋番号など必要な情報を集めます。
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3
戸籍謄本等の必要書類を集める
相続人を調べるため、被相続人の戸籍謄本を調べます。新たな相続人が後から発覚した場合、遺産分割協議のやり直しが必要になってしまうため、しっかりと調べましょう。また法務局での名義変更手続きの際に相続関係の証明のため必要となってきます。
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4
相続人全員で遺産分割協議をする
「誰が、どの不動産を、どういう割合で相続するか」を話し合います。
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5
申請手続きに必要な書類を作成する
遺産分割協議による相続登記申請においては相続関係説明図・登記申請書・遺産分割協議書を作成する必要があります。
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6
法務局へ登記申請する
集めた資料や作成した書類を、一定の方法でまとめて申請書類一式を法務局へ提出します。
順調に進めば②以降の手続きは1ヵ月から3ヵ月程度で完了しますが、期間が大幅に前後する場合もございます。
例：③の戸籍謄本は本籍地の市区町村役場で取得する必要があるため、遠方の方は時間がかかってしまう。
④の遺産分割協議では相続人全員の合意が速やかに行われるかどうかで変わる。
手続きに必要な費用
不動産の相続手続きにかかる費用は主に3種類で「登録免許税」「必要書類の収集費用」「司法書士への依頼費用」
です。費用総額は不動産の総額や司法書士への依頼の有無により増減しますが、ある程度の目安は以下の通りです。
※相続した不動産の価格3,000万円の場合
司法書士へ依頼なし（12～14万円）
司法書士へ依頼あり（22～27万円）
また各費用の詳細ついては以下の通りです。
登録免許税
法務局で不動産の名義変更を行うときにかかる税金で相続した不動産の固定資産税評価額をもとに決まり、
【固定資産税評価額✕0.4%】
が登録免許税となります。
必要書類の収集費用
手続きには戸籍謄本、住民票、印鑑証明書などが必要になり、一般的な目安として数千円～1万円程度はかかります。
司法書士への依頼費用
手数料は相続した不動産の価値や数によって異なりますが目安としては8～15万円前後と考えておきましょう。
※相続にかかる費用として「相続税」がありますが、相続税は不動産を含む相続財産全体の総額に応じて課税されます。
手続きに必要な書類
手続きに必要な書類は先ほど紹介したパターンによって変わってきます。それぞれに応じた必要な書類を紹介します。
■遺言パターン、法定相続パターンの必要書類
- 登記原因証明情報（遺書・亡くなった方の住民票の除票、戸籍謄本・不動産取得者の戸籍謄本）
- 住所証明情報（不動産取得者の住民票）
- 評価証明情報（対象不動産の固定資産評価証明書）
- 登記申請書類（相続登記申請書）
- 代理権限証明情報（委任状）
- 書類作成に必要な最新の対象不動産の登記簿謄本
■遺産分割パターンの必要書類
- 遺言パターン、法定相続パターンの必要書類全て
- 相続放棄した相続人が居る場合に、相続放棄申述受理証明書
※登記原因証明情報には、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（除籍、改製原戸籍・現戸籍）・亡く
なった人の住民票の除票・相続人全員の戸籍謄本・相続関係図・遺産分割協議書・相続人全員の印鑑証明書が必要です。
よくある質問
- 相続した不動産にローン残債があるのですが支払い義務はありますか？
- 相続はマイナスの財産も引き継ぐことになりますが、住宅ローンの場合は団体信用生命保険に加入しているケースが多く、死亡時に保険金でローン完済となり支払い義務がなくなる場合が多いです。
- 相続登記を放置している不動産がありますが問題はありますか？
-
現在は問題ありませんが、相続登記を放置すると先々問題となることがありますので、
お早目に手続きされる事をおすすめします。
また、令和6年4月1日より相続登記は義務化されます。これにより、 不動産を取得した相続人は、相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記 しなければならない事とされました。
- 不動産を相続する人と住んでいる人が違っても問題ないでしょうか？
- 問題ございません。
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