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2023年版|事故物件は売れるのか?



2023年版|事故物件は売れるのか?

稲沢市、清須市の不動産売買専門店 ハウスドゥ 155号稲沢(株)不動産トータルサポート、代表の渡邉友浩です。
最近、私たちに寄せられるご相談の中で目立ってきているのが、『事故物件』の売却に関するものです。『事故物件』とは、何らかの『心理的瑕疵』(しんりてきかし)を抱えている物件のことです。『心理的瑕疵』とは、物件に隠された問題や欠点があって、それを事前に知っていたら購入を断ったであろうということです。誤認してらっしゃる方が多いのでこのブログの中で何度も書きますが、『孤独死があった物件は、孤独死があったというだけで心理的瑕疵には該当しません。』
お客様の中で、孤独死があった物件を相続され、事故物件だから売れないと思い込んでいらっしゃる方は非常に多いです。ご安心してご相談ください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身 南山大学法学部卒 業界歴 24年
保有資格:宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産(空き家)、相続のお悩みもお気軽にご相談ください!!
年間100件以上の売却相談を頂いています!!


心理的瑕疵に該当する物件は?


具体的に心理的瑕疵の一例を挙げますと・・・。
■過去に物件で『自殺・他殺』などが起きた
■過去に物件で『事件や事故による死亡』などが起きた
■過去に物件で『事件・事故・火災』が発生した
■過去に何かの理由で物件の「特殊清掃」を行った
※『特殊清掃』とは、様々な事情で人が亡くなった部屋を掃除することです。事件や事故、自殺などで血液や体液が飛び散ったり、独居死や孤立死、孤独死などで遺体が長期間放置されて腐敗や腐乱したりした場合、部屋は汚れや臭いで汚染されてしまいます。そのような部屋を元の状態に戻すために、専門の技術や知識を持った業者が行うのが特殊清掃です。特殊清掃では、遺体跡の除去や消毒、害虫の駆除、消臭剤や脱臭機器の使用など、通常の清掃では対応できない作業を行います。
■物件の周辺に『嫌悪施設』が存在する。
※『嫌悪施設』とは、近隣住民が建設や維持管理に反対するような施設のことです。嫌悪施設は、社会的に必要だと認められているものでも、地域にとっては不都合や不快感を与えるものとして捉えられます。
・公害発生のおそれのある施設
 例:原子力発電所、ごみ焼却場、下水処理場、産業廃棄物処理施設、食肉処理施設など
・不快感を与えるおそれのある施設
 例:火葬場、墓地、精神科病院、刑務所など
・危機感を与えるおそれのある施設
 例:軍事施設、高圧線鉄塔、空港、鉄道、道路など
・風紀を乱すおそれのある施設
 例:遊技場、風俗店など
・地域のイメージを低下させる恐れのある施設
 例:廃墟など
■物件の周辺に「指定暴力団等の事務所」が存在する。
不動産売買においては、瑕疵と呼ばれるさまざまな種類の問題や欠点が存在します。 物理的瑕疵とは、物件に雨漏りやひび割れなどの居住に支障をきたす不具合や欠陥があることを指します。法律的瑕疵とは、物件が火災報知器の設置義務(消防法)や建築基準法などの法令に違反していて、法的なトラブルに巻き込まれる可能性があることを指します。心理的瑕疵には、 物理的瑕疵の場合と違って、生活に直接影響がない場合もありますが、それでも瑕疵として扱われます。 さらに、人が亡くなったことに関連する事例も、心理的瑕疵として認められる場合があります。 しかし、すべての死亡事例が心理的瑕疵物件になるわけではありません。 自然死で亡くなった場合や、転落事故や誤嚥事故などで亡くなった場合は、心理的瑕疵物件には含まれません。 心理的瑕疵物件であることが判明した場合は、売主は買主にその事実を告知する義務があります。告知をより詳しくより正確に行うことによりトラブルを避けることができます。




事故物件の価格はどうなる?


心理的瑕疵のある物件の価値について詳しく見ていきましょう。 心理的瑕疵物件は、通常の不動産と比べて売却価格が低くなるのは避けられない現実です。 心理的瑕疵の内容によっても売却価格は変わってきますが、一般的には以下のような割合で下落すると考えられます。 
①自然死や孤独死で特殊清掃が行われた場合 9割~7割 
②自殺 7割~5割 
③殺人 5割~3割 (何もない物件を10割として比較した場合です)
 しかし、心理的瑕疵は購入希望者の感性や価値観によって受け入れられ方が異なります。 そのため、事故や事件の詳細や物件の立地や条件などに応じて、売却価格が大きく下がらなかったり、すぐに買い手が見つかったりするケースもあります。 例えば「孤独死なら気にしない」「事故物件でも安く買えるなら問題ない」などの考え方をする方もいます。 心理的瑕疵は人それぞれの主観によって影響されるため、心理的瑕疵物件だからといって売却が不可能だと決めつけることはできません。 このように心理的瑕疵物件の売却価格を決める場合は、個々の事情を考慮した柔軟な判断が必要になることを覚えておきましょう。


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事故物件を売却する為のポイントは?

心理的瑕疵のある物件の価値は、通常の不動産と比べて大きく下がってしまいますが、売却する際に工夫すれば、スムーズに買い手を見つけることも可能です。 心理的瑕疵物件を売却する際には、以下の4つのポイントを押さえておきましょう。 
ポイント①清掃を徹底する 
心理的瑕疵物件を売却する際は、通常の物件よりも一層清潔にすることが重要です。 事故や事件が起こった部屋はもちろん、全体的に清掃を行うことで、購入希望者の心理的な抵抗感を減らすことができます。 プロのクリーニング業者に依頼するなど、高品質な清掃を行うことをおすすめします。 また、発見が遅れた場合などは特殊清掃が必要になることもあります。 清掃だけでは不十分な場合は、お祓いなども検討してみると良いでしょう。 
ポイント②時間を置く 
売却までに時間的な余裕がある場合は、事故や事件から一定期間が経過してから売却することも考えられます。 時間が経つことで、購入希望者の心理的瑕疵への感度が低くなる可能性があります。 ただし、時間を置いても心理的瑕疵物件であることには変わりなく、また維持管理費などもかかりますので、経済的な面も考慮しなければなりません。 
ポイント③更地にする 
事故や事件の内容が深刻な場合や、物件自体に問題がある場合は、建物を解体して更地にすることで売却しやすくする方法もあります。 建物がなくなることで、事故や事件のイメージが薄れる効果が期待できます。 ただし、解体費用は高額になる場合が多いため、注意が必要です。建物を解体したからといって、告知義務がなくなることはありませんのでご注意ください。 
ポイント④買取を利用する 
不動産の売却方法には、「仲介」と「買取」の2種類があります。 「仲介」とは、不動産会社が仲立ち役となって一般の買主を探す方法です。 「買取」とは、不動産会社自身が買主となって直接物件を買い取ってくれる方法です。 心理的瑕疵物件の場合は、「買取」を利用することでメリットがあります。 売却活動を行わないため、近隣住民に知られる心配がなく、また早く売却できることです。 売却価格は「仲介」よりも安くなりますが、仲介手数料はかかりません。 ハウスドゥ155号稲沢(株)不動産トータルサポートでは、「買取」にも対応しておりますので、お気軽にご相談ください。



告知義務を怠った場合は?

心理的瑕疵物件を売却する場合は、その内容を買主に告知する義務があります。 しかし、心理的瑕疵物件の告知義務の基準は曖昧で、売主と買主の間でトラブルになることも少なくありませんでした。 そこで2021年に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公示し、心理的瑕疵物件の定義や告知方法について明確化しました。 このガイドラインでは、自然死や事故死は心理的瑕疵物件に該当しないとされていますが、発見が遅れた場合などは心理的瑕疵物件とみなされる場合もあることを注意喚起しています。
告知義務を怠って売却した後に、買主が心理的瑕疵の事実を知った場合、売主は契約書の内容と一致しない不具合や欠陥があったとして契約不適合責任を追及される可能性があります。 契約不適合責任とは、売主が負うべき契約上の責任で、損害賠償や契約解除などの請求を受けることになります。 このようなトラブルを避けるためにも、売買契約の際には書面できちんと告知することが重要です。

マンガ売却編



ハウスドゥ155号稲沢は事故物件の売却を全力でサポートします!


 この記事では、心理的瑕疵とはどのようなものか、心理的瑕疵が物件の価値に及ぼす影響や告知義務について詳しくご説明しました。 心理的瑕疵は不動産売却において重要な要素であり、隠したり嘘をついたりすることはできません。 告知義務を守って正しく手続きを行うことが必要です。 心理的瑕疵物件は売却が難しいと思われがちですが、工夫次第でスムーズに売却できる可能性もあります。 どのような売却方法が適切かは、物件の状況や売主の希望によって異なりますので、まずはお気軽にご相談ください。
ハウスドゥ155号稲沢は、事故物件の売却について、仲介や買取の実績が多数あります。事故物件だからとあきらめるのではなく、ハウスドゥ155号稲沢にお気軽にご相談ください。プライバシーに配慮し秘密厳守をお約束します!!

【ハウスドゥ155号稲沢(株)不動産トータルサポートの不動産売却得意エリア】
稲沢市、清須市を中心とした西尾張全域
【ハウスドゥ155号稲沢(株)不動産トータルサポートの不動産買取可能エリア】
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商号    ハウスドゥ 155号稲沢(株式会社不動産トータルサポート)
代表者名 代表取締役 渡邉 友浩
所在地    〒490-1313 愛知県稲沢市平和町横池砂田288
電話番号 0567-69-5665
FAX      0567-69-5532
定休日 毎週 水曜日
営業時間 10:00~18:00
事業内容 土地、中古住宅、新築住宅、中古マンションの売買仲介
     土地、中古住宅、中古マンションの買取

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渡邉友浩

部署:代表取締役

資格:宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー

この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう!!』『早く売却してくれてありがとう!!』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう!!』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。

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