【あま市不動産｜ハウスドゥ愛西】不動産売却の契約不適合責任とは？買主の権利やインスペクションについて解説

不動産売却時、契約内容と異なる物件を引き渡してしまうと、売主は買主に対して責任を負わなくてはなりません。
売主が負う責任を「契約不適合責任」と呼び、追及されると思わぬ損害や損失につながる可能性があります。
今回は不動産売却における契約不適合責任とはなにか、買主の権利や知っておきたいインスペクションについて解説します。
愛知県あま市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における契約不適合責任とは

まずは、不動産売却における契約不適合責任とはなにかをご紹介します。
契約不適合責任とは、引き渡した物件の品質や種類が契約内容と異なる場合、売主は買主に対してその責任を負うというものです。
売買契約だけでなく、請負契約においても、請け負った仕事の内容に不備や不足があった際は、発注者に対して責任を負わなくてはなりません。
不動産売却において、売主は契約内容に合った物件を引き渡す義務があります。
契約不適合責任とは、契約内容に適合してない物件を引き渡した状態、つまり債務不履行になった際に負う責任ということです。

契約不適合責任が問題になるケース

契約不適合責任が問題になるケースとして、下記の場面が挙げられます。

• 売却した土地や建物に不具合があった
• 売却した商品が品質不良だった
• 工事内容が契約書どおりでなく不備があった
• システム制作の契約で納品された成果物に不備があった

契約不適合責任とは、さまざまなケースで問題となります。
不動産の場合、問題になるのは売却した土地や建物に不具合があったケースで、具体的には雨漏りなどが挙げられます。
雨漏りが発生する物件であることを知っていたにも関わらず、告知や契約書に記載しないで引き渡した場合、契約不適合責任を問われる可能性が高いです。
雨漏りする旨を買主が了承し、契約書にも記載している場合、引き渡し後に雨漏りが起きても、責任を負うリスクは低いでしょう。
契約不適合責任とは、売却する不動産が契約内容に適合しているかどうか、さらに不具合の内容が契約書に記載されていたかどうかが重要です。

責任を負うリスクを軽減するポイントとは

不動産売却で、契約不適合責任を負うリスクを軽減するためには、売却する不動産が、どのようなものなのかをしっかり把握しておくことです。
契約内容と異なるものを引き渡すと、修繕をおこなったり減額請求に応じたりしなくてはなりません。
売却する不動産がどのような状態なのか、売主側で確認しておくことが大切です。

不動産売却の契約不適合責任における買主の権利

続いて、不動産売却の契約不適合責任における買主の権利を見ていきましょう。
引き渡した物件に不具合が発生した場合、買主には5つの権利が認められています。

買主の権利1：追完請求

買主の権利としてまず挙げられるのが、追完請求です。
追完請求では、引き渡した物件の修繕費用を請求できたり、数量を追加したり、不具合のない物件（代替品）を請求できたりします。
しかし、不動産の場合、同じものはない特定物です。
そのため、代替品を引き渡したり数量を追加したりするのは現実的ではありません。
不動産売却で契約不適合責任が発生した場合は、原則修繕請求となるのが一般的といえるでしょう。
たとえば、雨漏りが発生する旨が契約書に記載されておらず、引き渡し後に雨漏りが生じると、追完請求に応じる必要があります。
その反面、契約書に雨漏りする旨が記載されていれば、買主は追完請求を求めることができません。
ただし、契約書に記載がなくても、居住するための物件で雨漏りが発生すると「住む」という目的を果たせなくなります。
そのような場合は、追完請求に応じる必要があるでしょう。

買主の権利2：代金減額請求

代金減額請求とは、追完請求に応じない場合、売主に対して購入代金の減額を求められる権利です。
追完請求が不可能な場合（土地の面積が足りないなど）は、最初から代金減額請求が求められるケースもあります。
修繕できるところは直し、修繕できない・修繕しないところは、代金減額請求を使うのが一般的です。

買主の権利3：催告解除

催告解除とは追完請求を求めたにも関わらず、売主が応じない場合、催告のうえ契約を解除できる権利です。
不動産の場合、代金減額請求をおこなっても、買主が納得できないケースが多くあります。
修繕して住める状態にするには、たくさんの費用が掛かったり致命的な不具合があったりと、代金減額請求では足りないことがあるからです。
催告解除によって、買主は契約解除を求めることができます。

買主の権利4：無催告解除

無催告解除とは、契約の目的が果たせない場合に限り、契約解除ができる権利です。
催告解除とは異なり、売主に催告せず直ちに契約を解除できます。
契約不適合責任の程度が軽い場合、催告をおこなったうえで契約解除となるのが一般的です。
しかし、全部の履行が不可能な場合は、催告することなく契約を解除できます。

買主の権利5：損害賠償

不動産売却で契約不適合責任が発生し、追完請求に応じても、居住が難しいなど買主に大きな損害が発生するケースがあります。
そのような場合、売主に対して追完請求をおこなったうえで、損害賠償を求めることが可能です。
ただし、損害が発生した理由が売主の責任ではない場合、損害賠償は認められません。

契約不適合責任のリスクを軽減するには不動産売却前のインスペクションがおすすめ

不動産売却で契約不適合責任を負うリスクを軽減するためには、インスペクションの実施がおすすめです。
インスペクションとは、物件の健康診断のようなもので、専門家に劣化状態や不具合をチェックしてもらいます。

不動産の売却では告知義務が生じる

土地や建物といった不動産を売却する際、売主には告知義務が生じます。
告知義務とは、公平な取引をおこなうために、物件の瑕疵をすべて告知しなければならないという義務です。
瑕疵を知りながら隠して引き渡した場合、告知義務違反となり、契約不適合責任を問われる可能性があります。
そのため、不動産売却において、知っている不具合は買主に正確に伝えなくてはなりません。
インスペクションをおこなえば、不具合を把握して買主にしっかり伝えることができます。

インスペクションを実施するメリット

不動産売却でインスペクションを実施するメリットは、下記のとおりです。

• 引き渡し後のトラブルを軽減できる
• 物件の価値を高まり早期の売却が見込める

インスペクションによって物件の劣化状態や不具合を把握できれば、引き渡し後のトラブルを軽減できます。
とくに中古物件の売却では、不具合が見つかるケースが多く、契約不適合責任を負うリスクが高いです。
インスペクションによってあらかじめ不具合を知っておくことは、売主・買主双方にメリットがあります。
また、物件の価値を高められるのもインスペクションのメリットです。
物件に対する不安要素が減るため、同等の物件に比べると買主が見つかりやすくなります。

まとめ

不動産売却における契約不適合責任とはなにか、買主の権利や知っておきたいインスペクションについて解説しました。
不動産を売却する際は、契約不適合責任について理解を深めておくとともに、インスペクションの重要性についても知っておくことが大切です。
私たち「ハウスドゥ 愛西　（株）不動産トータルサポート」は、愛知県あま市での不動産売却を専門としております。
土地や建物の売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。