【津島市不動産売却】リースバックの注意点とは？トラブルの事例と対策について

売却した後も賃貸物件として同じ家に住み続けるリースバックの事例も増えましたが、同時にトラブルも増えています。
リースバックの注意点や、どんなトラブルが起きているのか、その対策について解説します。
津島市内でリースバックでの不動産売却を検討している方は、注意点やトラブルの事例をよく確認しておきましょう。

リースバックでのトラブルを起こさないための注意点

リースバックでのトラブルは買取価格、買戻価格、賃貸期間に起因します。
それぞれの注意点について解説します。

買取価格に関する注意点

リースバックの買取価格は一般的な不動産売却相場に左右されず、毎月支払える家賃から逆算して算出します。
もしくは、再販目的の買取での基準で価格が決められます。
そのため、相場に比べて買取価格が安いことが多いので、理解のうえでリースバックに取り組みましょう。
また、住宅ローンの残債がある場合、売却で残債を完済できなければ、リースバックはできません。

買戻価格に関する注意点

リースバックで買戻しを希望している場合、契約時に買戻しの詳細を決めておく必要がありますが、売却金額より買戻価格が高くなることが注意点です。
買戻しは売却価格の2割増であったり、売却相場での価格設定であることが一般的で、売却した金額では買い戻せません。
このときの価格設定はリースバックの売却したときに決められるため、周辺相場が急激に下がってしまった場合には割高になる可能性もあります。
リースバックでの売却時点で買戻しを決めている場合には、再購入価格についてよく確認し、書面に残すようにしましょう。

賃貸期間に関する注意点

売却後の賃貸期間は定期借家契約で2年から5年と期間を決めて契約することが多く、契約が満了すれば再契約して延長します。
しかしながら、貸主が契約を拒めば出ていかなければならず、必ず再契約できるかどうかは分からないことが注意点です。
契約期限が過ぎても更新できる普通賃貸借契約を採用しているリースバックもありますが、いずれにしても契約内容や更新条件などよく確認しておきましょう。
リースバックで売却した後の賃貸借契約内容が定期借家契約ならば、契約期間が過ぎた後のことも念頭におく必要があります。

リースバックでのトラブル事例

リースバックでは具体的にどんなトラブルが発生するのでしょうか。
よく起きるトラブルの事例について解説します。

家賃にまつわるトラブル

リースバックは売却後の家賃を決定したうえで進めるものですが、その家賃が支払えなかったり、途中で家賃を上げられることがあります。
そもそもリースバックでは売却価格をもとに家賃を計算しますが、売却価格が高ければ比例して家賃も高くなるものです。
可能な限り高額で売却しようとした結果家賃が高くなり、支払いできなくなるトラブル事例もあります。
その場合、滞納が続くと普通の賃貸物件と同様に退去させられてしまうので、少なくとも賃貸借契約期間は家賃を支払えるようにしましょう。
また、賃貸借契約期間中に家賃の引き上げを要求され、トラブルに発展することもあります。
普通賃貸借契約の場合、更新のタイミングで家賃を引き上げられることもあるので、家賃変更の可能性については事前に確認しておいたほうが良いでしょう。

買い戻しに関するトラブル

売却後、数年賃貸物件として利用した後に買い戻そうとしても、買い戻しに応じてもらえないトラブル事例があります。
リースバック契約時に不動産売買契約と賃貸借契約のみ締結して、その後の流れを口約束だけで済ませると、買い戻しのトラブルに発展する可能性も否定できません。
また、買い戻し価格が売却価格より高くなることは仕方ないとしても、より高額に設定されて買い戻しできなくなることもあります。
リースバック契約時に細かく取り決めておかないと、その後の売却価格は自由に設定できるので気を付けましょう。

勝手に売却されてしまった

リースバックでの売却後に勝手に売却されてしまうこともあります。
その結果、買い戻しを断られたり、高額な買い戻し額の設定、更新時の家賃引き上げされることも懸念されるでしょう。
新しい買主との交渉がまとまらなければ、引っ越す必要も出てきます。
ただし、このような物件売却自体は一般的な賃貸物件でもオーナーチェンジとしてあり得る事例です。
賃貸借契約の内容は契約期間中は引き継がれるので期間内は問題ありませんが、買い戻しや家賃設定が不安ならば確認しておくことをおすすめします。

リースバックで起きるトラブルの対策

リースバックには注意点があり、確認不足などでトラブルが発生しますが、どのような対策があるのか確認しましょう。

リースバック契約時に確認する

リースバック契約は売買契約と賃貸借契約ですが、将来的に買い戻すのか、買い戻せなかった場合どうするのかなどを検討し、トラブル対策しておきましょう。
たとえば、契約にあわせて買い戻し特約を設定し、以下の内容を設定します。

• 3年間は優先して買い戻しできる優先買い戻し権を設定し、3年経っても買い戻されない場合は買主は自由に売却できる
• リースバック開始から3年以内にオーナーが売却する場合、必ず賃借人に買い戻しの可否を確認する
• 買主が賃借人以外に売却した場合、新しい買主は同条件を引き継ぐ

3年と設定した期間は例なので、リースバック契約時に売主と買主で協議して決定します。
このような特約書をひとつ作成しておくだけでも、安心感が変わってくるでしょう。

マイホームの適正価格を確認しておく

リースバックでの売却は相場より安くなり、買い戻しは売却価格より高額になりますが、マイホームの適正価格を確認しておくことはトラブル対策になるでしょう。
その方法としては、インターネットに掲載されている売却物件の情報や、公示価格などを参考にして目安を確認する方法と、一般的な売却査定を依頼することです。
あまりにも売却価格が相場より下がりすぎているならば、交渉して少しでも買い上げてくれる可能性もあるでしょう。
また、適正価格の確認は買い戻し時の価格を判断するときにも参考にできます。
相場より安い価格で売却してしまうと、贈与とみなされて贈与税が発生するリスクもあります。
それらのリスクを自分自身で判断するためにもマイホームの適正価格を確認しておきましょう。

しっかり家賃を支払えるように段取りする

リースバックでの家賃は売却価格を元に決められるため、高額での売却は高い家賃の支払いになるリスクがあります。
納得できる売却価格・家賃額だとしても、しっかりと支払い計画を立て、家計を把握することがトラブル対策になるでしょう。
少なくても10年間は同様の家賃でも支払えるのかシミュレーションし、シビアに検討したうえで長期的に計画することが重要です。
希望的観測で「なんとかなるだろう」と考えるよりも、10年間の間に環境の変化や経済的な影響で収入が下がっても対応できるように対策しましょう。

まとめ

リースバックでは売却価格や買戻価格でのトラブルが起きやすいので、契約時によく確認し、書面を取り交わすなどの対策が必要です。
適正価格を把握し、10年間は支払い続けれる家賃設定することで、トラブルの対策にもなるでしょう。
愛知県津島市内でリースバックを検討している方は「ハウスドゥ 弥富・佐屋（株）不動産トータルサポート」までご相談ください。